国有土地合作建房是否属于小产权房，关键要看项目是否取得完整审批手续。按规定，在国有土地上建设的房屋必须办理正规开发手续，取得预售许可证后才能销售。若开发商仅以合作建房名义收取款项却未办理合法开发手续，这种房屋可能被认定为违规建设，性质上接近小产权房。购买此类房产需特别注意几个风险点：开发商是否具备房地产开发资质，项目是否取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等关键文件。有些开发商打着"合作建房"旗号，实际上是在变相销售无证房产，这类房屋无法办理正规产权证。还要警惕开发商将工业或综合用地违规改建住宅的情况，这类房产即便能办证，土地用途也与实际用途不符。付款方式上要格外谨慎，必须坚持"资金监管"原则，避免一次性支付大额款项。签订合同时需明确房屋性质、交付标准、产权办理时限等核心条款，特别注意合同中是否暗藏"自行承担风险"等免责条款。若发现开发商要求签订阴阳合同或借款协议来代替购房合同，这往往是违规操作的信号。- AI整理生成 -