房价暴利论(道德约束房价的社会呼声) ――一个形而上学的结论 我是一名从事房地产法律服务的执业律师,我对房价居高不下的研究是形而上学的研究,由此请各位在指点我的研究方法和研究结论时予以谅解我的形而上学。管见不足科学,但可能给后来的人少走失败之路铺就一点砂子。 房价居高不下,已经成为整个社会关注的问题,那么,房价为什么居高不下呢?我们先从暴利论说起。 一.房价暴利论的提出 (一)暴利论 一种意见认为,房价居高不下,是因为开发商赚取了巨额利润,社会上的购买人为了满足自己的需求而不得不支付高额的代价,这是造成房价居高不下的原因,由此出发,引出了如果遏制了开发商赚取的巨额利润,那么房价就会降下。在这一呼声的推动下,形成了目前在网络上乃至整个媒体都关注的一个大问题――即房地产商的暴利论。 (二)暴利论者提出的解决房价的方案――暴利管制措施将能够降低房价暴利论提出了解决房价居高不下的方案:政府管制开发商的利润额度,对房地产价格实行政府定价管理。在这一方案的推动下,社会呼吁开发商必须公布房地产开发的成本,政府必须管制开发商赚取利润的额度,即将开发商赚取的暴利通过调控降下来。 (三)对暴利论的反驳之一――成本管制没有法律依据 1.我国房地产价格的三元结构 针对暴利论,开发商的代言人认为:在市场经济的状态下,我国目前对房地产价格实行的是三元的价格管制:即对历史遗留下来的公房,实行政府定价管理,即公房的所有权人将公有住宅按照政府定价(标准价或者成本价)出卖给公房的承租人;对经济适用房,实行政府定价或者政府指导价;对商品房,实行的是市场调节价。 2.开发商没有法律上的义务公布商品房的成本――市场调节价的成本属于企业的商业秘密 就公有住宅而言,实行成本价或者标准价,当然要公布或者确定定价的成本了,对经济适用房,也是按照成本加微利的原则实行政府定价或者政府指导价,成本如何计算也是政府价格主管部门必须明确和公示的。但对商品房而言,开发商当然知道该商品房的成本,但是否必须向社会公布则成为一个最具争议的话题,开发商认为:成本是企业的商业秘密,法律没有要求开发商必须向社会公示,由此,开发商既没有法律上的义务,也没有任何其他义务向社会公示。 二.价格管制措施能够在短期内降低房价 (一)暴利论给房价降低开具的药方 暴利论认为房价居高不下是因为开发商赚取的暴利,由此提出的解决方案是:管制房地产的价格,就能够降低房价。那么,如何管制房价呢? 暴利论者认为:开发商公布了房地产的成本,那么在销售价格和成本之差就是开发商赚取的利润,根据我国关于反暴利的法律,如果开发商赚取暴利的,政府就可以实行价格管制了,由此房价必然降低。 (二)价格管制是降低房价的最简单和最有效的手段 果如暴利论者所言,房地产业界存在暴利,那么在这种情况下,按照政府关于反暴利的法律的规定,政府采取价格管制措施,就能够在短期内降低房价。 与国务院2006年的国六条比,暴利论者的给房价降低开具的药方不仅简单,而且实惠。 问题是:作为价格管制的行政机关,作为不动产投资管理的行政机关――发改委为什么迟迟不出招呢? 难道这样一个简单的逻辑国家的官员和高层领导不清楚吗? (三)暴利论者开具的药方在国家的实践 目前发改委没有出台涉及到暴利管制的措施,但最近经媒体公布的财政部抽样检查房地产开发商的会计资料传出的信息是:开发商的会计资料存在问题,存在隐瞒利润的情况。 如果开发商的会计资料存在问题,而且存在暴利,那么,国家将在什么时间内实践反暴利的法律呢? 三.暴利论者的药方将可能扼杀中国最市场化的产业――房地产业 政府采取价格管制措施,能够解决目前的房价问题,这一点我们谁也不会怀疑,而且这一措施会立竿见影,但政府不采取这一措施,还可能有其他的原因。 (一)市场调节价是容许卖方取得超过价值的价格的 房地产业界存在的三元价格结构,是我国改革开放以来关于住房制度改革科学决策的结果,这一结论截至到目前没有任何人提出异议。 对商品房实行市场调节价,是房地产业界三元价格结构的组成部分。 存在市场调节价,就存在房地产的交易价格由买卖双方协商确定其基础。 如果容许由买卖双方协商交易价格,那么,就必然容许卖方谋取超过商品价值的价格,这也是政治经济学的价值规律的的体现。 (二)区分项目暴利和行业暴利 暴利论者提出的暴利,一般都是某一个项目的暴利问题,不是房地产行业的暴利问题,在这种情况下,行政机关能够采取的措施只能是针对某一个项目,而非整个行业。 由此暴利论者如果不能确定房地产行业的暴利存在,那么价格管制措施能否实施就成了一个纸上谈兵的问题。 (三)房地产行业的价格管制将可能发生饮鸩止渴的问题,扼杀房地产业 首先,价格管制措施是统一措施还是个别措施,如果是统一措施,则整个行业将受到价格管制的影响,对价格管制的行业,或者没有利润的行业,或者利润微薄并且时时在国家监控下的行业,民间资本的介入就是一个问题。 这就发生饮鸩止渴的问题。 其次,价格管制可能会使我国关于房地产行业的管理退回到改革开放前的状态,如此,与此前所决定的由市场配置产业的问题将成为空话。 最后,也即是在政府管制的房地产业,1990年代以前的实践是失败的。 四.暴利论是社会以道德的方式谴责房地产行业对社会危害的最集中的反映 地产商赚得盆满钵满而购房人倍感艰难,是整个房地产市场的两端――卖方和买方之间的心理失衡的体现,在这种情况下,出现了对地产商的暴利的探求自然成为市场的强者――开发商和市场的弱者――社会上的个人最关注的问题。 由此,关于房地产暴利的问题,从2004年起至今,仍然停留在道德的层面上,双方在媒体上的论战此起彼伏,从未停止。 但这个道德层面上的论战反映了社会心理对开发商的抱怨。 当将“顾客视为上帝”作为商业信条在整个社会宣讲的今天,上帝的地位跌落到抱怨而不是被尊崇的时候,开发商是该反省的时候了。

影响房价主要有两方面因素。一是需求,二是炒房团的炒作。由于房地产行业受到国家政策的长期负面影响,打击了炒房团游资的积极性,回归了市场的本来需求,房价在上海,深圳,广州已经出现了一定程度的回落,而这种小幅度回落的趋势可能会逐渐向全国市场扩散,但是大跌的可能性不是很大,国家不允许大起大落。 之前房价涨幅大的地区的房价回落速度可能会稍微大点,而涨幅小的地区房价可能维持稳定状态甚至上涨的态势。而商业房产由于需求大于供己,在较长时间内还会有攀升的趋势。国家发改委、国家统计局公布的最新数据显示,3月份,全国70个大中城市房屋销售价比去年同期上涨10.7%。统计数据显示,3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比(与去年同期比)上涨10.7%,同比涨幅比2月低0.2个百分点,涨幅开始放缓。 就环比(与前一月相比)数据看,3月全国楼市环比上涨0.3%,环比涨幅比2月高0.1个百分点。房价环比下跌的城市增多,深圳、南京、哈尔滨等10个城市的房价环比明显下跌,其中深圳降幅最大,达2.5个百分点。 此前一直领涨全国楼市的深圳、北京、上海等中心城市,已让位于西部城市和全国其他二、三线城市。乌鲁木齐的房价同比上涨高达24.7%,位居全国之首。分地区看,乌鲁木齐、宁波等城市的新建住房售价同比涨幅较大。北海、金华等城市环比涨幅较大。如果后市房价因为炒房团的原因再次抬高房价,没有按政府的预期下降反而上升了可能引发政府更严厉的调控措施,如果是以投资未目的的人请谨慎介入。以上纯属个人观点请谨慎采纳,祝你好运。降低房地产的短期问题可以暂时定义为炒房团,后期的政策要深入源头,土地的价格,在土地价格在继续涨的情况下,要控制房价压力很大。

首先看供求关系。现在大家都说的住房供不应求,实际上不是真正的供不应求,而是从投资、炒房角度讲的供不应求,在2006年上半年股市大涨以前中国投资者缺乏优良的投资产品,投资渠道相对狭窄,房产几乎成为惟一的绩优投资品。各个行业、各个渠道的资金纷纷涌入房市,造成房产的供不应求,比如上海房价最疯狂时,有个炒房者的按揭贷款就达1000多万元,国内外机构巨资整购楼盘的案例也有很多。所以从投资者的角度看,市场是供不应求。 但从居民自住、自用角度看,市场是供大于求,准确地讲是供大于用,我们建的房子比实际自用、自住的需求多。需要跟需求是两码事,谁都需要住房,但形成经济学上的需求,则必须是人们的可支配收入可以完成购房。现在还有很多空置房,需要的人很多,但由于收入低、买不起,也形不成市场需求。 来自各方面的数据均显示,房地产业发展速度比国民经济发展速度要快,房价上涨速度和幅度大大高出居民可支配收入的增长,房价与居民收入比已达到十几倍甚至几十倍,远高于国际水平,空置率一直居高不下。