贷款主要是看收入情况、征信报告、负债情况三方面。未达到退休年龄都可以申请贷款，当然年龄越大，贷款年限越短，如果离退休还有12年，那最长就只能申请12年了。

还有12年退休就只能贷12年了贷款金额就得看你的月收入由单位出证明盖章方有效要求只要是中国境内有完全民事行为能力的的公民(年满18周岁)都可以办理贷款。

贷款年限是贷款日期到退休日期的时间。你还有12年退休,就还能贷12年。(题外话:如果你缴存住房公积金,可以申请公积金贷款,可以省很多钱的,不过你买的房子提供这方面的服务才能用)

目前,各银行对贷款对象的要求虽有所不同,但都要求贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人,同时应具备以下条件: 1、具有本地城镇常住户口或有效居留身份的自然人、持有本地的暂住证或本地的工作居住证的外地人、持有特别行政区护照或身份证的香港人和澳门人,以及持有中国护照的其他人; 2、有稳定的职业和收入、信用良好,即有按期还贷款本息的能力; 3、拥有至少能够支付房屋总价款20%--40%的购房首期付款; 4、有银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人;有银行认可的资产作为抵押物(一般是指借款申请人申请按揭贷款的房屋),还要由有足够代偿能力的单位(一般是指将商品房出卖给借款申请人的房地产开发商)作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人; 5、具有预售备案登记购房合同或协议,购房合同已做完预售备案登记,且所购住房价格基本符合银行或该行认可的房地产估价机构的评估价值; 6、符合银行规定的其他条件。