一、买房、签约时应注意: 1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险,如:窗台的高低、净高太低、阳台设计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、改变房屋结构、裂缝等表面质量问题。 2、争取一步到位直接签订合同,不要交定金,也不要签订认购书等,否则,容易被动和受制约。实在要交定金,也不要交太多。虽然在签订正式合同之前,从法律上一般定金是可以退的,但大家不要给自己添麻烦。 3、按照法律规定,将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写,事前可准备一部小录音机,将开发商的口头承诺录下来。 4、签订合同时,按照法律规定,同时也签订物业管理协议,以防办理入住时物业管理费发生变化(涨价等)。 5、列明应交费用清单,避免乱收费。 6、注意律师代表谁?目前在房地产领域,办理房地产业务的律师有3种,其中包括:开发商的律师、银行的律师、业主的律师。只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。 7、签订尽可能详细的补充协议(注意审查出卖人提供的补充协议),或集体签约;并写明如何承担违约责任,退房或不退房。退房包括哪些费用?不退房如何承担违约责任?很多业主合同签完后,除了自己的签名是自己的以外,其他文字都是别人的字体,这样太被动。 二、收楼时应注意: 1、根据合同列明的交楼时应提交的相关文件,如:测绘部门实测面积文件、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等进行验收,据此办理入住手续。实在不行则注明“室内情况尚不清楚”,避免既成事实。 2、根据合同列明的交楼标准实地进行验收,并在办理入住手续时注明相应的问题。如果不让您入室查验,则注明“室内情况尚不清楚”,避免既成事实。 3、注意相互联系,为业主委员会的建立打下基础。 三、发生纠纷时应注意: 1、从签约的开始就要注意留好证据,要尽可能多地收集对方的书面材料。 2、确定正确的诉讼策略,如:先行政诉讼还是先民事诉讼?这是决定官司成败的关键。 3、可能的情况下,发挥集体的力量或请消协或媒体介入适合自己的房子住得最舒服

由于大多数买房人没有购房经验,又不熟知商品房销售方面的法律常识,很难在订立合同时处处设防,这也导致了房地产市场纠纷不断出现。以海淀区为例,近年来,由于商品房买卖出现纠纷而诉至法院的案件数量在日趋增多,其中,期房销售所引发的纠纷更明显高于现房。在这些案件中,开发商擅自改变房屋最初的规划设计、未能按时交付房屋以及交付的房屋出现“面积缩水”等是引发纠纷最普便的原因。而购房人明明有理,却常因合同约定存在缺陷,往往最终赢了官司却赔了钱。 目前,商品房销售合同大都采用开发商提供的格式合同,其主要内容均为格式条款。但如果合同制定不规范,如合同主要内容约定含混、违约责任约定不明,或者合同对双方权利义务的约定有明显倾斜,都会使购房者的利益受到损害。由于预售的房屋从签订合同到拿到钥匙往往要经历一年多的时间,购房人经过漫长的等待,眼看着新房建成交工,谁都希望尽快搬入新居,如果退房再选别处,不仅时间上赔不起,而且一年多的时间等于白白浪费,这些无形的损失也无法挽回,因此不到万不得已,消费者一般不会选择退房。但如果继续履行合同,就要按照合同约定执行,其结果是要么买来的房子面积不够用,无法实现自己当初的设想;要么面积过大,还要再交出好几万元钱补足面积差价。这些都违反了交易活动应当平等自愿的意思自治原则。购房人最后往往花钱买了一处窝心房。可见,合同制定得不完善,购房人的合法权益是无法得到保障的。 其实,如果当初签订合同的时候在合同条款上细细斟酌,设定利于自己的条款,就不会出现类似情况时如此被动。随着我国民事法律制度的发展,在不违反法律和公序良俗的前提下,现行的合同法已更充分地尊重和体现当事人的意思自治,保障当事人的合同自由。也就是说,如果合同是双方自愿签订的,只要合同条款不损害公共利益,不违反法律和行政法规的强制性规定,在履行了必要的登记手续后,即属于有效合同。双方就要严格履行,即便条款对一方不利,但只要在签订合同时是自愿接受,法院亦不能认定该条款无效。因而要使购房人的合法权益得到切实地保障,在制定合同时力求完善,这是惟一有效的解决办法。例如面积误差的处理问题,建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》明确规定,双方有约定的,从其约定,没有约定的,按以下原则处理: 一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%),据实结算房价款; 二、面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。

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