某房地产占地4000平方米,土地使用年限为50年,容积率为6,共24层,每层建筑面积相等。该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租完毕,届时各层使用情况预计如下:1层的大堂部分占该层建筑面积的60%,其余部分的75%可用于商业铺位的出租,正常出租率为90%,每平方米出租面积每月可得净租金60元;2~3层为商场,营业面积占该层建筑面积的70%,每平方米营业面积年正常收入为8500元,每年正常营业需投入1000万元,该城市经营同类商业项目,每平方米营业面积的正常年利润为600元;第4层出租开酒楼,可出租面积占该层建筑面积的70%,每平方米出租面积的月租金为50元,出租人每年需支付8万元的运营费用;5~10层为用于出租的办公用房,每层20间,当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元,出租率80%,出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用;11~24层为商品住宅,其中11层以3800元/平方米的优惠价格出售给公司员工,其他层平均以4200元/平方米的价格对社会销售,当地同类同档次的商品住宅的售价为4000元/平方米。试计算该房地产销售招租完毕时的市场价值(设商场的还原利率为10%,酒楼的还原利率为8%,办公楼的还原利率为7%)。 北京市