产品泡沫是指一种产品的价格持续上涨,以至于严重偏离其价值的现象;行业泡沫是指一个行业的供给严重过剩,或其远期需求缩减或消失导致的投资过热现象。我们所说的房地产泡沫属于行业泡沫范畴,是个宏观概念,然而老百姓关心的房价问题则是微观概念之产品泡沫。我们知道,房地产属于资本密集型行业,需要大量的金融支持,同时也是一个长期投资,远期收益的行业,这两个条件极易形成泡沫。首先其投资过程有大量的不可控因素和较大的政策风险,其次由于对投资期限和远期收益的把握不准确,都容易对行业造成极大的投资风险,非常容易导致过热的投资,产生泡沫。下面我大概谈谈房地产开发中泡沫的形成过程,仅代表个人观点,需要大家指正。房地产泡沫的形成大概在以下三个阶段中形成:一、房地产前期阶段房地产开发前期阶段容易在四个环节形成泡沫:1、土地购置由于房地产过热,对于土地的需求增加,同时由于土地为国家紧缺资源,国家对土地的控制政策越来越严格,房地产商对土地的竞争越来越激烈,政府招牌管政策的实施,本来就很高的土地价格,经过几圈的叫价,成交低价成几倍的翻番,已经远远超过其实际价值,政府收益确实得到了充分的体现,然而,房地产商得到的土地价格中,泡沫已经大量形成。2、各项手续办理说道这里我不得不要一咬牙,繁杂的过程(130多个章)自然不必多说,本身就存在大量不合理的乱收费法规,加上大量说不清道不明也无法说无法诉甚至无法入账的费用,一直以来让各开发商苦不堪言。这些费用势必计入开发成本,或者无法入账的只能在预算时列入那个让人尴尬的不可预见费用和管理费用,不产生泡沫是不可能的。3、项目转手这一点估计大多数人都有所体会,有背景,有关系的,拿到了项目、土地,不会自己开发,为了早日获得利润而转手,有的项目甚至能转让近十次。一次次的转手,落在最后真正开发的手中,已经翻了好几倍,产生严重的泡沫。就像我们喝扎啤一样,一桶扎啤本来20杯,但是桶里已经有了泡沫,也能卖25杯,再多转几次,可能达到50杯,就能卖出两桶的价格。4、材料及施工队伍选择由于房地产过热,房地产开发所需的材料、人工就变得相对短缺,其价格上涨速度和幅度都较大,加上这些年很多高端材料和工序的独特技术价格高涨,开发商竞争购买材料和劳务,本来在材料和劳务过程产生的产品泡沫也转嫁到房地产行业来最终承担。二、房地产开发阶段房地产开发阶段容易在两个环节形成泡沫:1、工期和利润预计房地产开发是一个投资期延长,回收期长的行业,一方面由于投资期限长而对工期把握不准导致工期延长,投资成本增加,另一方面由于回收期长,对未来收益把握不准,有意提高销售价格以降低对未来收益把握不准可能导致的利润风险。2、金融支持风险房地产开发属高投入高产出的行业,必须大量依靠金融机构支持,除了要接受和消化金融行业泡沫的转嫁外,由于上述工期和利润预计的不确定性,金融机构也会有意提高投资收益率来规避风险,也就使得房地产开发过程的财务费用相对增加。三、房地产销售阶段房地产销售阶段形成泡沫的主要环节如下:1、以远期的价格完成当期销售我们知道,今天购买的住房,实际交房时间往往在一到两年之后。开发商为了尽快实现变现,预售房屋,也是政策容许的,这就导致一个现象,大家有没有注意到,我们购买的现房和当期正在销售的同类型、同标准期房价格基本是相同的,也就是说,我们购买的现房执行的竟然是两年以后的价格。想必大家都明白,两年以后的货币价值与现在的货币价值,以及两年以后我们的购买力和今天的购买力有这多大的差距。我们不但花掉了未来的钱,真可怕的是以未来的价格花掉了。这一条不知道我说明白了没有2、我们的消费观念苦了我们自己我们要结婚生子,就要买房子;孩子要远道上学,陪读,买个房子(攀比,为了孩子的自尊心);孩子要结婚,给孩子买房子......这辈子,我们成了房奴,我们自愿的,活该,就因为这样,供求关系变了,房价涨了,越涨我们就越想买,我们越想买房价就越涨,没办法了,买不起了,我们到处借,贷款,我们埋怨房地产泡沫了,我们自己造成的。本人认识尚浅,只能看到这些,诚心欢迎大家指正补充。

房地产泡沫 所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时,必然会发生暴跌,仿佛气泡破灭,经济开始由繁荣转向衰退,人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是:商品供求严重失衡,需求量远远大于供求量;投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种,是以房地产为载体的泡沫经济,是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫,这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃,并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机,最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累,到90年代初期破裂的日本地价泡沫,是历史上影响时间最长的房地产泡沫,从1991年地价泡沫破灭到现在,日本经济始终没有走出萧条的阴影,甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。 房地产泡沫的主要特征有: 1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态; 2.房地产泡沫具有陡升陡降的特点,振幅较大; 3.房地产泡沫不具有连续性,没有稳定的周期和频率; 4.房地产泡沫主要是由于投机行为,货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。 房地产泡沫的判定并无定论,在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断: (1)整个经济是否过热。如果整个经济处于过热的状态,那么由于其内在的相互关系,可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。 (2)投资增长率。当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时,如相当于经济增长率的2倍时,就有产生泡沫的危险。 (3)商品房的空置情况。一般当空置率达到10%时,就是房地产业过热的预兆。 除这些常用的标准外,人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与居民收入的增长是否同步,土地开发增长率是否节节上升,房地产商的负债率是否普遍持续上升,房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。 房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂,而一旦破裂又必然会给经济带来灾难性的后果。其影响的范围因房地产的产业关联度高而非常广泛。因此各国政府都把监测和控制房地产泡沫作为它宏观调控的重要内容之一。