金融调控政策密集 从目前众多一线城市楼市现状可以看出,政府对房价的调控已显成效。在密集的宏观调控背景下,房地产业正面临新的发展机遇和挑战。 2008年银行将大砍地产信贷,对房地产项目审核也更严格。有消息称,央行已核定四大国有银行今年的新增信贷额度,其中工商银行、建设银行、农业银行2008年新增信贷额度分别为3650亿元、3500亿元和3100亿元,与2007年基本持平;中国银行则为2600亿元,同比下降200亿元。 两年来,利率六次上调、存款储备金十次上调、买第二套房以户为单位、房贷从紧等政策,将对2008年房地产市场产生重大影响。 ■ 新房供应量上升20% 1月16日,南京网尚房地产研究机构发布"2008年南京新建商品住宅上市量预测报告"。报告显示,今年南京将有1061.7万平方米、10.05万套的商品房上市,分别比2007年增长19.2%和28%。 江宁和江北的上市量很充足,可缓解去年供不应求的局面。河西今年将有14个在售楼盘,提供55.4万平方米的商品房,而之前通过公开拍卖的20幅土地也将陆续变为新盘。由于桥北楼盘上市量较大,在确保江北供应热点区域的同时,各家开发商之间的竞争也会进入白热化。 楼市供应量的加大,一方面促进楼市进一步调整,同时也给老百姓提供更多购房选择机会。 ■ 需求量出现阶段性萎缩 据了解,去年年底在个别房地产热点城市,投机性和投资性购房,在总需求中所占的比例远超过三分之一。房产新政后,投机者撤退、投资者收手的现象屡见不鲜。而在自住购房者中,有些人因预期房价下跌暂时"持币待购",他们都是需求量消失的真实反映。 同时,去年楼市的火爆也提前"透支"了不少2008年应有的市场需求。据调查,2007年房价的飙升让很多80后的白领一族感受到压力,纷纷涌入购房大军,这就相当于将本该属于后两年的需求量提前释放。看来2008南京楼市出现阶段性萎缩已是不争的事实。 ■ 保障性住房上市量猛增 如今增加限价商品房、经济适用房等保障性住房的供应也成各方共识。2007年底,《2008年-2010年南京市住房保障规划》进入讨论完善阶段,有望今年出台。规划显示,2008年南京市将投资20亿元,开工建设经济适用房300万平方米,是2007年 的两倍多,新开工中低价商品房50万平方米以上,竣工30万平方米以上,并储备廉租房1000套。 保障性住房的作用主要有两个方面,首先是满足低收入人群的住房需求,以廉租房形式解决困难家庭的住房问题,为目前世界上许多国家所采用。保障性住房还有个作用就是平抑房价。有研究表明,廉租房建设与房价呈反比关系。廉租房或经济适用房的供给每增加5%,就会迫使房价下降3%至4%。 【影响因素】 ■ 土地供应仍然偏紧 到底是地价推动房价,还是房价带动地价,它们的关系犹如"鸡与蛋",可两者的相互影响性不可否认。有了高房价,开发商才敢高价拿地;而反过来,在高地价的影响下,开发商肯定不会低价卖房。 去年风靡一时的土地"面粉贵过面包"的现象,就是房价暴涨的一种体现。在高地价的影响下,房价想短期内"刹车"有点难。 新年伊始,国务院就连续公布两个有关加强土地管理的新规,而在江苏,同样也传出严把土地"闸门"的信号。 2008年,土地市场的供应仍然偏紧,这就对房价产生了上行的压力。 ■ 投资渠道狭窄 住房既可消费,也可投资。目前国内投资渠道狭窄,这是房产投资受青睐的原因。去年很长一段时间,股市十分火爆,很多炒楼资金流入股市。尽管房产投资内含升值因素及租金收益,但对于渴望股市赚"快钱"的人来说,股市无疑更有魅力。可后来经过股市大跌的洗礼,一些想赚"快钱"的人又醒悟过来,觉得还是投资房产更牢靠些。 很多投资客认为,尽管楼市也有政策风险,可房产毕竟是实物,即使楼价跌了还有个房子在那,比起疯狂的股市要平稳一些。而还有不少投资客觉得,"其实我并不想投机赚钱,只要能够让我辛辛苦苦挣来的钱保值就行。" 逐利是资本的特性,手头有些余钱的市民既不愿承担股票投资的高风险,又不甘于债券投资的低收益,投资房产就成了一个不错的选择。于是,在投资渠道狭窄、金融产品单一的2008年,会不会又有大量资金涌向楼市导致房价攀升,也不得而知。 北京市