等额本息就是每月供款都是同样的数目,即每月的本金和利息是同样的。将贷款总本金除以贷款期数(一年为12期)得到每月本金,再将贷款总本金乘以每月利率得到每月利息(或乘以年利率再除以12),两数加起来就是月供额。等额本金也叫递减法。即每月本金一样,利息每月递减。这种计算方法比较复杂。其中每月本金一样,第一个月的利息是贷款总本金的当月利息,每二个月的利息是贷款总本金减去已供的第一个月本金再计利息,第三个月的利息是贷款总本金减去已供的两个月本金后再计算利息,依此类推。供到最后两三年,每月差不多只有本金,而利息很少了。假如你不打算提前还款,供款前期你的经济能力还可以,用等额本金这种方法是非常划算的,因为到最后你偿还的实际利息会比等额本息少得多。当然,这种方法的前期供款压力较大。假如你打算只供三两年就提前还款,那两种方法也差不多。

一、等额本息还款法 个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上,则还款的方式之一是等额本息还款法,即从使用贷款的第二个月起,每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下: 其中:还款期数=贷款年限×12如以商业性贷款20万元,贷款期为15年,则每月等额还本付息额为:月利率为5.58%÷12=4.65‰,还款期数为15×12=180即借款人每月向银行还款1642.66元,15年后,20万元的借款本息就全部还清。 二、等额本金还款法 等额本金还款法是一种计算非常简便,实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金,并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求,一般采用按季还款的方式(如中国银行)。其计算公式如下: 每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+(本金-已归还本金累计额)×季利率 如以贷款20万元,贷款期为10年,为例: 每季等额归还本金:200000÷(10×4)=5000元 第一个季度利息:200000×(5.58%÷4)=2790元 则第一个季度还款额为5000+2790=7790元; 第二个季度利息:(200000-5000×1)×(5.58%÷4)=2720元 则第二个季度还款额为5000+2720=7720元 …… 第40个季度利息:(200000-5000×39)×(5.58%÷4)=69.75元 则第40个季度(最后一期)的还款额为5000+69.75=5069.75元

如果您不能申请公积金贷款,就只能选择商业贷款。那么,哪种商业贷款更适合您?哪种还款方式更省钱呢?就还款方式而言,还是等额本金还款更省利息。不过,这种方式前期还款压力大。 省钱秘笈 等额本金还款更省利息 房贷市场常见还款方式有等额本息、等额本金两种。 所谓等额本息,就是本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变。等额本金,则是本金保持相同,利息逐月递减,月还款数递减。二者的主要区别在于,前者每期还款金额相同,即每月本金加利息总额相同,客户还贷压力均衡,但利息负担相对较多;后者又叫“递减还款法”,每月本金相同,利息不同,以后的还款金额逐渐递减,利息总负担较少。 虽然等额本金还款更省利息,但是这种方式前期还款压力大,适合目前收入较高,但是已经预计到将来收入会减少的人群。相比而言,等额本息适合买房自住、经济条件不允许前期投入过大、收入处于稳定状态的家庭。 另外,由于等额本息刚开始的还款中本金占比少,利息占比多,而等额本金是根据每月剩下的还款来计算利息的。因此,有提前还贷需求的贷款人,选择等额本金这种还款方式要划算得多。 帮您算账 20年50万贷款省6万多 以一笔总额50万元、期限20年的商业房贷为例(按最新利率6.426%),采用等额本息还款法20年支付利息389440元;采用等额本金还款法20年支付利息322638.75元,等额本金比等额本息还款可以节省66801.25元利息

其实 你实际的年利息应该是你欠款的11% 他们告诉你的年利6%几几 是你总欠款的利息 这是现在银行在数字上的一个小障眼法