首先必须了解开发商的售楼书,售楼书通常是开发商所做的宣传广告,在阅读售楼书的时候,首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证,这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性,一个是可以通过在互联网上查询、核对,核对这家房地产开发商是不是名副其实的,是不是有预售许可证。其次,可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息,决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息,有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明,比如说多少多少分钟的车程,10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越,那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了,你是开的小轿车还是公共汽车,是什么时速的,所以用几分钟的车程确定地段的位置,这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是,往往在售楼书中都有这个,我们应该特别注意。 怎么保证售楼书的内容具有法律效率?我看到售楼书之后确实非常感兴趣,但是又怕最后买了房子以后,不象售楼书中所描述的那些美妙?怎么办?根据法律的规定,如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力,就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中,这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境,这么好的户型、这么好的地段,想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务,就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话,一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务,他就要承担责任。 在售楼书验完以后要签订认购书,要交定金,提醒购房人要注意,认购书里的定金和订金的区别,定金是一个专门的法律概念,其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用,并有特定定金的规则,它有特定的法律内涵,叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金,接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用,它只是起担保作用,叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以,在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订),因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款,买房应该在签订认购书多少之日起买房,否则的话不给退还。 建议,购房者在签订认购书的时候,将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同,签订买卖合同就应该非常慎重的对待,因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷,购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以,在签定合同之前,购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”,如果是现房,根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了,而应当改为办理大产权证的审批手续,去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 五证,一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法,这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证。特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。

、签约前,要严审发展商的主体资格。 首先,要看发展商的企业法人营业执照及资质证书,看其营业执照上的经营范围是否包括房地产开发、销售。 其次,分期房和现房两种情况查验发展商的有关证件。如果购买期房,要审查发展商的“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证。 如果购买现房,则只要审查《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。根据北京市国土资源和房屋管理局的规定:“商品房现房未取得国有土地使用证和房屋所有权证的,不得上市销售;房地产交易部门也不得办理商品房过户手续。” 再次,对于购买期房的,要认真审查《商品房预售许可证》,查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等,看您欲购的房屋是否在该证批准销售的范围之内。如果批准销售的范围只是某一项目的A、B幢,而您欲购的是该项目的C幢的某一套,则您应慎重考虑。 最后,根据建设部发布的《商品房销售管理办法》的有关规定,购房者可以在正式签约前要求发展商出示《商品房买卖合同》。 二、签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。 一般来说,发展商在售房时使用的应该都是政府监制的《商品房买卖合同》(以下简称《合同》),但购房者还是要对其中的每个条款(尤其是主要条款)与发展商反复磋商。现举其要点,分述如下: 1.《合同》的前三条分别是项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况。前两条中的每一空格必须填写,第三条中必须明确合同约定的建筑面积、套内建筑面积、分摊的公用建筑面积各是多少平方米。 2.《合同》中“面积的确认及面积差异的处理”,产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。合同约定面积与产权登记面积有差异时的处理方法,既可以由双方约定,也可以按照本条第2种方法处理(建议购房者与发展商约定采用这种方法)。该方法的主要优点是,购房者有较大的选择权,对购房者的权益保护力度大。该方法主要内容是:(1)面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值大于3%时,购房者既有权退房,也可不退房;不退房的,超过合同约定面积大于3%部分的房价款由发展商承担、产权归购房者;不足合同约定面积大于3%部分的房价款由发展商双倍返还给购房者。 对于付款方式,如果是银行按揭,双方应明确约定如不能按期取得银行贷款的处理方式。第七条是买受人逾期付款的违约责任,要注意与下面第九条的出卖人逾期交房的违约责任对等。 关于房屋交接、规划设计变更处理、装饰装修标准、基础设施和公共配套建筑正常运行等,主要应该注意明确约定:房屋交付时,发展商应当提供由建设、设计、施工、监理单位对房屋进行竣工验收的《备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》;对可以延期交房的“特殊原因”,尽量不要让发展商加上“市政配套问题”、“技术困难”、“天气情况”等本来不属于不可抗力的情况;规划设计变更的约定中,购房者可以参照新的《商品房销售管理办法》第二十四条规定,约定买受人退房的,由发展商承担违约责任;对装饰和设备标准,切忌使用“进口、高档”一类的模糊词语,而应该使用明确具体的品牌、型号;对基础设施和公共配套建筑正常运行,最好明确约定正常运行的具体日期,并可约定超过期限的按照逾期交房处理。 关于产权登记和保修责任的规定。对产权登记,购房者可参照新的《商品房销售管理办法》第三十四条的规定,与发展商约定应当在商品房交付使用之日起的一定日期之内,由发展商将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案,并协助办理产权登记手续。关于保修责任,应在《住宅质量保证书》中明确约定保修范围、期限、保修责任等。1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突,尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确,如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼,而应是项目立项批准文件的投资建设单位,也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同,签字人应是法人代表本人,或公司章程上授权的主要负责人。 2、合同上的项目名称,一定要与项目位置联系在一起,以免日后有出入。标明项目位置时,一定要具体、明确,如××市××