房地产纠纷大致可分为十类:1.房地产项目转让纠纷;2.合作建房及合资、合作开发经营房地产纠纷;3.土地使用权转让及土地租赁纠纷;4.工程承发包(含设计、监理、建设)及拖欠工程款纠纷;5.房屋销售(含预售)纠纷;6.房地产权属(包括但不限于所有权、抵押权、质押权、空间权、著作权等)纠纷;7.房屋拆迁纠纷;8.房屋租赁纠纷;9.物业管理纠纷;10.其他纠纷,如房地产交换、赠与、继承等引起的纠纷。上述合作建房纠纷,有的是以合资、合作经营房地产纠纷或联建纠纷名义出现的,该类纠纷与其他房地产纠纷相比具有下列特点:一.性质不易确定。司法实践中,有的名为合作建房,实为非法借贷或劳务合作或系预付租金的房屋租赁或纯属土地使用权转让或为有保底条款的协作性联营或为集资建房或为项目转让。二.主体呈现多元化。参与合作建房的除拥有房地产开发资质的房地产开发企业外,还有其他企业或经济组织,甚至自然人。占有大量农民集体所有的土地的村民委员会、农工商组织、乡镇企业及拥有划拔土地使用权的国家机关、事业单位如学校、医院、公园也参与其中。三.标的大,履约周期长,所需手续繁多。四.缺乏相应的法律规定。什么是合作建房,如何处置该类纠纷,既无法律、法规明确规定,又无详尽的司法解释可适用。正因为合作建房具有上述四个方面的特点,加之,近年来,有关合作建房的纠纷逾来逾多,故有必要对合作建房这种既旧又新的建房及房地产开发模式从法律层面上进行探讨,从而避免这类纠纷的出现,推动相关法规或司法解释早日出台。笔者从事律师工作十年,代理了大量该类纠纷,特就该类纠纷做如下法律思考:一.何谓合作建房?合作建房作为法律术语,最早见于最高人民法院于一九九五年十二月二十七日公布的《关于审理房地产管理法施行前房地产经营案件若干问题的解答》即(法发〔1996〕2号)文件(以下简称文件)。文件第五条对以国有土地使用权投资合作建房问题作了六项规定,内容如下:1.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定合建合同无效,但双方已实际履行了合同,或房屋已基本建成,又无其他违法行为的,可认定合建合同有效,并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。2.当事人签订合建合同,依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的,不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。3.以划拨方式取得国有土地使用权的一方,在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)施行前,经有关主管部门批准,以其使用的土地作为投资与他人合作建房的,可认定合建合同有效。4.《条例》施行后,以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续,以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的,应认定合建合同无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。5.名为合作建房,实为土地使用权转让的合同,可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的,可认定合同有效,不因以合作建房为名而认定合同无效。6.合建合同对房地产权属有约定的,按合同约定确认权属;约定不明确的,可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况,确认土地使用权和房屋所有权的权属。从以上规定可以看出,文件并没有明确合作建房的全部法律内涵,其所述的合作建房仅是合作建房中

农村自建房合同甲方(负责人):______________(姓名,身份证号码)乙方(承包人):____________(姓名,身份证号码)根据《建筑法》、《经济合同法》及有关法律法规,甲乙双方在平等互利、公平合理、诚实信用的原则下,经协商,就甲方修建私人住宅的建筑工程承包事宜达成以下协议:甲方拟建房屋一座,位臵在_________,由乙方负责承揽建设。为明确双方权利义务关系,经平等协商,双方自愿签订本加工承揽合同。一、双方权利义务⒈甲方负责提供石灰、砖、水泥、沙子、水源、钢材等建筑材料。根据施工进度,乙方应提前___天以上通知甲方购买所需材料。⒉乙方具有从事农村房屋建设的成熟经验,负责施工建设并交付建房成果。当事人明确,双方不存在雇佣关系。

何谓合作建房?合作建房作为法律术语,最早见于最高人民法院于一九九五年十二月二十七日公布的《关于审理房地产管理法施行前房地产经营案件若干问题的解答》即(法发〔1996〕2号)文件(以下简称文件)。文件第五条对以国有土地使用权投资合作建房问题作了六项规定,内容如下:1.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定合建合同无效,但双方已实际履行了合同,或房屋已基本建成,又无其他违法行为的,可认定合建合同有效,并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。2.当事人签订合建合同,依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的,不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。3.以划拨方式取得国有土地使用权的一方,在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)施行前,经有关主管部门批准,以其使用的土地作为投资与他人合作建房的,可认定合建合同有效。4.《条例》施行后,以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续,以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的,应认定合建合同无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。5.名为合作建房,实为土地使用权转让的合同,可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的,可认定合同有效,不因以合作建房为名而认定合同无效。6.合建合同对房地产权属有约定的,按合同约定确认权属;约定不明确的,可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况,确认土地使用权和房屋所有权的权属。从以上规定可以看出,文件并没有明确合作建房的全部法律内涵,其所述的合作建房仅是合作建房中的一类,并非全部,实质是一种狭义上的合建。我们认为:从法律层面规定合作建房的概念,应从广义的角度出发,否则难以涵括形形色色的建房模式,达不到立法的目的,实现不了法律的社会价值。从广义的角度看,一切共同在土地上增添建筑物的合作,均可称之为合作建房。合作建房的主体:既可能是法人或其他经济组织,也可能是自然人。此处的法人包括企业法人、事业法人、机关法人。法人与法人之间、法人与自然人之间、自然人与自然人之间均可发生合建关系。签署合建合同的当事人,可能是两方,也可能是三方或若干方。除一方以土地使用权作价投资参与合资、合作开发经营房地产须一方具有房地产开发经营权外,其他合建模式,不必强制要求,如自然人之间合作建房、单位与单位之间的预付租金性的合作建房等。合作建房的目的:既可以以销售为目的以获得收益,亦可以建设以供自用或出租或作其他经营。合作建房的合作条件:包括但不限于一方或多方提供土地使用权、注入资金、出让无形资产、供应实物、承包劳务等。土地使用权既可以是通过出让取得的,也可以是国家划拨的,还可以是农民集体所有的土地。无形资产包括提供某项技术或许可合建的建筑物使用某一商号或某一特定名称。劳务包括负责拆迁、三通一平(七通一平)、勘察设计、建筑施工、房屋销售、办理建设所需各项手续。合作建房的合作形式:既可以以组建公司的形式进行,也可以以组建联建办公室或类似临时机构或以一方名义开展。签署合建合同的形式:既可以是书面的,也可以是口头的,但为了避免纠纷,建议签署书面合同。审批及土地使用权变更登记要求:除文件所规定的合作建房模式须办理合建审批手续及土地使用权变更登记外,其他的合作建房模式可不必强制要求办理,按当事人签署的合建合同或协议进行。

何谓合作建房?合作建房作为法律术语,最早见于最高人民法院于一九九五年十二月二??十七日公布的《关于审理房地产管理法施行前房地产经营案件若干问题的解答》即(法发〔1996〕2号)文件(以下简称文件)。文件第五条对以国有土地使用权投资合作建房问题作了六项规定,内容如下:1.??????????????享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定合建合同无效,但双方已实际履行了合同,或房屋已基本建成,又无其他违法行为的,可认定合建合同有效,并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。2.??????????????当事人签订合建合同,依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的,不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。3.??????????????以划拨方式取得国有土地使用权的一方,在《中华人民共和国城镇国有土??地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)施行前,经有关主管部门批准,以其使用的土地作为投资与他人合作建房的,可认定合建合同有效。4.??????????????《条例》施行后,以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续,以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的,应认定合建合同无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。5.??????????????名为合作建房,实为土地使用权转让的合同,可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的,可认定合同有效,不因以合作建房为名而认定合同无效。6.??????????????合建合同对房地产权属有约定的,按合同约定确认权属;约定不明确的,可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况,确认土地使用权和房屋所有权的权属。从以上规定可以看出,文件并没有明确合作建房的全部法律内涵,其所述的合作建房仅是合作建房中的一类,并非全部,实质是一种狭义上的合建。我们认为:从法律层面规定合作建房的概念,应从广义的角度出发,否则难以涵括形形色色的建房模式,达不到立法的目的,实现不了法律的社会价值。从广义的角度看,一切共同在土地上增添建筑物的合作,均可称之为合作建房。合作建房的主体:既可能是法人或其他经济组织,也可能是自然人。此处的法人包括企业法人、事业法人、机关法人。法人与法人之间、法人与自然人之间、自然人与自然人之间均可发生合建关系。签署合建合同的当事人,可能是两方,也可能是三方或若干方。除一方以土地使用权作价投资参与合资、合作开发经营房地产须一方具有房地产开发经营权外,其他合建模式,不必强制要求,如自然人之间合作建房、单位与单位之间的预付租金性的合作建房等。合作建房的目的:既可以以销售为目的以获得收益,亦可以建设以供自用或出租或作其他经营。合作建房的合作条件:包括但不限于一方或多方提供土地使用权、注入资金、出让无形资产、供应实物、承包劳务等。土地使用权既可以是通过出让取得的,也可以是国家划拨的,还可以是农民集体所有的土地。无形资产包括提供某项技术或许可合建的建筑物使用某一商号或某一特定名称。劳务包括负责拆迁、三通一平(七通一平)、勘察设计、建筑施工、房屋销售、办理建设所需各项手续。合作建房的合作形式:既可以以组建公司的形式进行,也可以以组建联建办公室或类似临时机构或以一方名义开展。签署合建合同的形式:既可以是书面的,也可以是口头的,但为了避免纠纷,建议签署书面合同。审批及土地使用权变更登记要求:除文件所规定的合作建房模式须办理合建审批手续及土地使用权变更登记外,其他的合作建房模式可不必强制要求办理,按当事人签署的合建合同或协议进行。

合作建房是指当事人以土地使用权作为出资,另一方投入实际资本并组织施工,共同建筑房屋的合同行为。其法律依据是《城市房地产管理法》第27条,即土地使用权可以作价入股,合作开发经营开发房地产。在实践中却因和建房屋产权归属问题而产生纠纷。有关合作建房法律法规有:《城市房地产管理法》《城市房地产转让管理规定》等。

房地产纠纷大致可分为十类:1.房地产项目转让纠纷;2.合作建房及合资、合作开发经营房地产纠纷;3.土地使用权转让及土地租赁纠纷;4.工程承发包(含设计、监理、建设)及拖欠工程款纠纷;5.房屋销售(含预售)纠纷;6.房地产权属(包括但不限于所有权、抵押权、质押权、空间权、著作权等)纠纷;7.房屋拆迁纠纷;8.房屋租赁纠纷;9.物业管理纠纷;10.其他纠纷,如房地产交换、赠与、继承等引起的纠纷。上述合作建房纠纷,有的是以合资、合作经营房地产纠纷或联建纠纷名义出现的,该类纠纷与其他房地产纠纷相比具有下列特点:一.性质不易确定。司法实践中,有的名为合作建房,实为非法借贷或劳务合作或系预付租金的房屋租赁或纯属土地使用权转让或为有保底条款的协作性联营或为集资建房或为项目转让。二.主体呈现多元化。参与合作建房的除拥有房地产开发资质的房地产开发企业外,还有其他企业或经济组织,甚至自然人。占有大量农民集体所有的土地的村民委员会、农工商组织、乡镇企业及拥有划拔土地使用权的国家机关、事业单位如学校、医院、公园也参与其中。三.标的大,履约周期长,所需手续繁多。四.缺乏相应的法律规定。什么是合作建房,如何处置该类纠纷,既无法律、法规明确规定,又无详尽的司法解释可适用。正因为合作建房具有上述四个方面的特点,加之,近年来,有关合作建房的纠纷逾来逾多,故有必要对合作建房这种既旧又新的建房及房地产开发模式从法律层面上进行探讨,从而避免这类纠纷的出现,推动相关法规或司法解释早日出台。笔者从事律师工作十年,代理了大量该类纠纷,特就该类纠纷做如下法律思考:一.何谓合作建房?合作建房作为法律术语,最早见于最高人民法院于一九九五年十二月二十七日公布的《关于审理房地产管理法施行前房地产经营案件若干问题的解答》即(法发〔1996〕2号)文件(以下简称文件)。文件第五条对以国有土地使用权投资合作建房问题作了六项规定,内容如下:1.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定合建合同无效,但双方已实际履行了合同,或房屋已基本建成,又无其他违法行为的,可认定合建合同有效,并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。2.当事人签订合建合同,依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的,不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。3.以划拨方式取得国有土地使用权的一方,在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)施行前,经有关主管部门批准,以其使用的土地作为投资与他人合作建房的,可认定合建合同有效。4.《条例》施行后,以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续,以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的,应认定合建合同无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。5.名为合作建房,实为土地使用权转让的合同,可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的,可认定合同有效,不因以合作建房为名而认定合同无效。6.合建合同对房地产权属有约定的,按合同约定确认权属;约定不明确的,可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况,确认土地使用权和房屋所有权的权属。从以上规定可以看出,文件并没有明确合作建房的全部法律内涵,其所述的合作建房仅是合作建房中

房地产纠纷大致可分为十类:1.房地产项目转让纠纷;??2.合作建房及合资、合作开发经营房地产纠纷;3.土地使用权转让及土地租赁纠纷;4.工程承发包(含设计、监理、建设)及拖欠工程款纠纷;5.房屋销售(含预售)纠纷;6.房地产权属(包括但不限于所有权、抵押权、质押权、空间权、著作权等)纠纷;7.房屋拆迁纠纷;8.房屋租赁纠纷;9.物业管理纠纷;10.其他纠纷,如房地产交换、赠与、继承等引起的纠纷。上述合作建房纠纷,有的是以合资、合作经营房地产纠纷或联建纠纷名义出现的,该类纠纷与其他房地产纠纷相比具有下列特点:一.??性质不易确定。司法实践中,有的名为合作建房,实为非法借贷或劳务合作或系预付租金的房屋租赁或纯属土地使用权转让或为有保底条款的协作性联营或为集资建房或为项目转让。二.??主体呈现多元化。参与合作建房的除拥有房地产开发资质的房地产开发企业外,还有其他企业或经济组织,甚至自然人。占有大量农民集体所有的土地的村民委员会、农工商组织、乡镇企业及拥有划拔土地使用权的国家机关、事业单位如学校、医院、公园也参与其中。三.??标的大,履约周期长,所需手续繁多。四.??缺乏相应的法律规定。什么是合作建房,如何处置该类纠纷,既无法律、法规明确规定,又无详尽的司法解释可适用。正因为合作建房具有上述四个方面的特点,加之,近年来,有关合作建房的纠纷逾来逾多,故有必要对合作建房这种既旧又新的建房及房地产开发模式从法律层面上进行探讨,从而避免这类纠纷的出现,推动相关法规或司法解释早日出台。笔者从事律师工作十年,代理了大量该类纠纷,特就该类纠纷做如下法律思考:一.何谓合作建房?合作建房作为法律术语,最早见于最高人民法院于一九九五年十二月二十七日公布的《关于审理房地产管理法施行前房地产经营案件若干问题的解答》即(法发〔1996〕2号)文件(以下简称文件)。文件第五条对以国有土地使用权投资合作建房问题作了六项规定,内容如下:1.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定合建合同无效,但双方已实际履行了合同,或房屋已基本建成,又无其他违法行为的,可认定合建合同有效,并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。2.当事人签订合建合同,依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的,不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。3.以划拨方式取得国有土地使用权的一方,在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)施行前,经有关主管部门批准,以其使用的土地作为投资与他人合作建房的,可认定合建合同有效。4.《条例》施行后,以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续,以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的,应认定合建合同无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。5.名为合作建房,实为土地使用权转让的合同,可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的,可认定合同有效,不因以合作建房为名而认定合同无效。6.合建合同对房地产权属有约定的,按合同约定确认权属;约定不明确的,可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况,确认土地使用权和房屋所有权的权属。从以上规定可以看出,文件并没有明确合作建房的全部法律内涵,其所述的合作建房仅是合作建房中