又碰到来济南闯荡的朋友了,我也是,给你提点意见吧,买二手房要注意很多事情。 从你提问来看,你懂的还是比较少的,应该多看看资料,尤其是房产的资料,而不是办贷款的手续过程,不知道你资金有多少,是想商贷还是公积金,首付准备付多少?是否留够了装修的钱?还是先住着?毕竟现在放假涨的太快了。你为什么不买新房呢?新房的手续要比二手房简化很多,能少交很多手续费的,而且现在济南的二手房(尤其是学区房)已经价格不低了。 好了,我假设你已经看中了一套房子,而且就是想买二手房的情况下来回答你的疑问。 第一,你们毕业几年了?你和你对象的户口都在学校?为什么没有调到济南工作单位呢?大学毕业生可以在单位落户的,即使集体户口也可以,也算济南的常驻户口了,最好户口都在济南,这样买房子贷款有好处,不然还会让你找担保人(担保人要找亲戚或者关系好的,不然别人不一定愿意给你担保,会影响别人的贷款额度),比较麻烦领证以后再买房会省不少事,我和老婆还没举办仪式急领证了,买房子贷款时少了很多麻烦,一是两人共同贷款,好批,而是我俩都是济南户口,就没找担保人(如果你找不到合适的担保人,就只能找担保公司了,要交几千元钱担保费)。 买二手房一般都要找中介的,不然过程更加麻烦。户口本是一定要有的,你咋会没有呢?户籍卡总有吧,那可以代替户口本的作用。 你对象没有工作单位,他(她)贷款比较麻烦,只能你做主贷人,因为要开收入证明的,你是要在辞职前办好贷款还是辞职后再找新工作之后再办贷款呢?两者都需要资信证明(即收入证明)。 找中介买房,交中介服务费,这个我不说你也知道,不过你还得办贷款,那还得交贷款服务费用 公积金3000,商业1800,组合4800,其它正常费用我列举一下总房价 印花税 总房价0.05%契税 总房价1.5%(90一下是1%,90以上是1.5%,不过90以上你可以落户) 工本费 5元权证代办费 买卖双方各500元 中介服务费 买方1%,卖方2%都由买方付土地出让金 1560×1%×建筑面积 中保费 买卖方各1000元营业税 2年内征收5.5%(过了今年2年这个优惠政策可能就取消了),五年以外普通住宅免税,非普通5.5%个人所得税 5年内按照合同价与原购买价、合理费用差额的20%或合同价1%此外可能还有公共维修基金,如果户主不转让,还需要支付。 你这种情况下,公积金很难,商贷可能性大些,现在商贷利率很低,也不算很吃亏,我再列举一下需要的证件,括号里是部分解释,你看看(1)人事部门盖章的“年收入证明”;(2)财务部门盖章的“缴纳公积金证明”(如果你是公积金的话);(3)户口簿原件及复印件(我在建行办的,主贷人必须要户口本原件,另一个可以只用复印件);(4)身份证复印件;(5)未婚的要提供未婚证明,在民政部门办理(结婚的要拿结婚证);(6)中介提供的“申请人资信资料表”,主要内容有:单位情况、公积金帐号、个人工作情况、申请贷款方式等;(7)中介提供的**国家机关住房资金管理中心(因为我办的是国管)出具的“借款申请人工作及收入情况证明”两份;(8)中介提供的“支付首付款声明”,这个要买卖方都签字。 其实具体手续中介会给你讲的,挺麻烦 过程我粘贴一些我以前查过的资料,你参考一下 1.确定手头所有可以使用的钱款,得出总数。2.计算自己能够贷到的最大额度,公积金贷款数目需从公积金管理网站查询,商业贷款最多25年,这样对于自己的首付有个大体了解。3.由于二手房一般要找中介,因此在房款的基础上,还要计算中介费用(房屋总价的2%~3%),过户契税(1.5%),如果需要中介帮助做贷款,还要有贷款费用(公积金3000,商业贷款1800),装修费用(一般4-6万),另外至少需要留出1万机动费用。剩余钱款即为房款的首付,因为二手方首付为50%,因此首付×2就是自己能购买的房屋总价。4.确定需要购买地段平均价格,房屋大小及构造(朝向、几居、楼型)。5.找房屋中介,告知自己的需要如地段、房屋大小、构造、自己能支付的总房价(要稍微少说几万,因为在真正开始买房的时候,总房价会提高),多找几家中介,问清楚各自的中介费用,进行比较。6.根据中介提供的房源,进行看房,看房注意以下:(1)最好选择晚上和下雨后看房。夜晚是人休息的时候,这个时候可以观察房屋外界的灯光、噪音是否影响休息。下雨后可以观察屋顶和墙壁,是否漏水;(2)看房时一定要户住在场,防止中介吃差价;(3)户主应提供房物产权证和身份证,验证房物所有人,看房屋是否有共有人,(如果有其他人共有该套房子,应该了解共有人是否同意卖房,否则以后会有法律纠纷),房屋的建造年代;(4)向户主咨询相关信息,如:什么原因卖房,房子是否经过改造,小区的物业管理费多少,如何供暖,房屋是否有抵押等。如果户主急于出手,一定要有技巧地询问原因,防止购买后后悔; (5)看房屋周围的配套设施,如餐厅、商场、娱乐、交通、银行、医院等等是否便利,更详细的可以咨询周围是否有托儿所、幼儿园和学校等;(6)去物业询问物业费用。7.多看几处房源,货比三家,一定要基本符合要求的才买,不要因为中介的催促而仓促决定,不好的就不买,好的就赶紧下手。 8.决定购买的时候,如果总房价比自己预期的要高一些,可以进行砍价,如果知道户主是急于出手,更可以一方面表示自己要购买的诚意,一方面要求将价格降低。谨记:不要超过自己的能力,如果超过了,宁愿不买也不能硬着头皮购买,因为这样会使自己之后的生活变得窘迫。 砍价的时候,建议与中介谈出自己的想法,而不要在户主面前进行砍价,因为这样的话,户主会说出自己的若干理由,甚至让你觉得很不好意思,弄到最后价格也无法砍下来,而且一般谈价格的地方在中介场地,一群的中介你一言我一语,除非你有很强的意志力与惊人的说服力,否则很难将价格降下来。因此直接跟中介说出自己的价格,超过这个价格就不买,这样由中介与户主去说。当然,如果自己特别喜欢这套房子,并且对于它的价格还是可以承受的话,也可以直接与户主进行谈价。9.谈妥后,双方签定合同,签定合同那天应该在早晨,这样有充足时间仔细查看合同各项细则,特别是违约责任方面。由于现在签定的合同为国家同意的“存量房合同”,之间关于贷款一项,是说如果买方不能公积金贷款或者贷款不足,则选择两种方式,一种是进行商业贷款,第二种是买方终止合同,不付违约责任。第二种对于买方是十分有利的,但大多数情况下卖方是不会同意的,因此在这一项要进行慎重考虑。签定的合同上一定要有买卖双方的联系方式,否则拒绝签署,中介不愿意买卖双方互相联系,但是一旦房屋有问题时,买方找不到卖方就会很麻烦,要记住:签定合同前买方是强者,如果一定坚持的话,中介会同意的。10.合同签定后,买方交付10%的总房款作为定金,可根据自己需要进行签定补充协议,作为买方,可能需要的条款有:(1)在过户前一天做物业交验,交验完毕后第二天进行过户;11.之后,买方需提供:(1)人事部门盖章的“年收入证明”;(2)财务部门盖章的“缴纳公积金证明”;(3)户口簿原件及复印件;(4)身份证复印件;(5)未婚的要提供未婚证明,在民政部门办理;(6)中介提供的“申请人资信资料表”,主要内容有:单位情况、公积金帐号、个人工作情况、申请贷款方式等;(7)中介提供的**国家机关住房资金管理中心(因为我办的是国管)出具的“借款申请人工作及收入情况证明”两份;(8)中介提供的“支付首付款声明”,这个要买卖方都签字。 12.支付首付期间,中介会对买方贷款能力进行初审,要签定首付款协议(即要付多少首付),买方人具体信息(单位,联系方式,要贷款多少,多少年以什么方式进行还款),需要人事部门盖章的收入证明(包括月收入,月支出等)。关于贷款:可以从网上查询贷款计算器,确定自己需要还贷的方式:(1)等额本息:每月相同,方便计算及家庭预算花费;(2)等额本金:每月不同,第一月为最多,相对于等额本息,可以少支付利息,偿还贷款时如果有额外一笔钱用来提前还贷,本方式为好。但要考虑每月偿还钱数是否可以支付。办理公积金贷款由于是委托中介办理,不清楚具体事项。13.买方与卖方一起去物业办理物业费及取暖协议转让。14.买方交纳中介服务费及贷款服务费,另外还有评估费。15.买方与卖方、中介一起交纳土地转让金(国土资源局),办理契税申请(地税局),缴纳契税(招商银行),缴纳印花税及过户(建委)。16.过户后5-8个工作日进行物业交验,如果因为卖方逾期,每天交房款万分之四滞纳金。物业交验包括:(建议在过户前做,因为过户后,卖方很快拿到房款,这样买方对于卖方就没有制约力),自带笔,纸,计算器,最好带上别家交纳过的电费、水费及煤气费**,这样有个价格依据。(1)房屋是否有大面积损坏,水、电是否完好,卫生间有无堵塞;(2)水表读数及最近交纳水费通知单,两者之间差值×通知单上注明的单价的费用需要卖方支付。煤气费用同上,电费需要看电卡指数,乘以单价后的数值需要买方支付;(3)有线电视与电话进行过户,建议这两者都不要,因为比较麻烦,特别是电话;(4)房屋钥匙,之后要换锁,如果近期装修的话,也可以等防盗门装好;(5)公共维修基金交纳**,一般现在都是顺延,这个不是很清楚;(6)户口是否迁出,如果卖方没有迁出的话,买方的户口就无法迁入(7)最后一定要加上一句:从?月?日(交验日)之后房屋费用由买方支付,之前费用由卖方支付。17.由中介将贷款房款交给卖方。18.之后如何建立贷款帐户,如何还款?如何提前还贷 总结买方过程,有几件事情再次强调:(1)小心谨慎,量力而行,买房是件大事,现在卖方的价格都是净值,即买方除了付净值外,还需要支付双方的中介费、担保费,之后需要支付契税、土地转让金等等一笔不小的费用,最后还有一笔贷款需要偿还,因此在预算的时候必须要考虑到各方面因素,不要因为头脑发热,一时冲动而带来大笔的债务。(2)其次最重要的是,要找好的卖方和中介,这一点很难做到,但如果真做到的话,将事半功倍。所谓“相由心生”,从相貌还是可以粗略判断出一个人的处事方式,而从他的言谈举止也是可以看出这个人的性格,(2.1)在与中介见面时,可以问一些问题,比如:买方的过程,贷款的手续,贷款的种类,提前还贷用哪中贷款方式比较好,所需要交纳的费用(这个一般他们都很清楚),物业如何交验,如果他基本上能回答出,那还是比较熟悉业务,如果这些还得问别人,或者与上面所写的不一致,那就要小心了,以后的事情够你操心的,因为他不懂,你就得不断地询问催促,甚至挨骗。(2.2)与中介交谈时,也可以看出他做事及考虑问题是否信心,是否有责任心,有责任心的中介会提前告诉你所要准备的资料,需要考虑的事情,而不会本来是让你签定合同,结果等你到现场,说进行贷款资料填写,弄得你措手不及。最后,不要因为他说几句好话就冲昏头脑,以为与自己是一家人,记住:中介和卖方永远是一伙的,他们都是从买方身上赚钱的。(2.3)卖方装可怜,说自己工资很少,自己的孩子又不争气,现在孩子要结婚买了大房子,就等着这个房子卖了才能交齐贷款,三说两说,博得了你的同情心,心一软,这钱可就大把大把地花出去了。诚然,他们说的有些情况是真实的,但要记得:您不是百万富翁,您买一套房子也是用自己的血汗钱,不能因为同情别人就浪费自己的金钱,如果您说人家太可怜了,多给点吧,那我建议您捐给希望工程,这样还能得到点荣誉。(2.4)卖方相当矫情和斤斤计较,在我买房到最后进行物业交验的时候,算水电煤气费的时候,卖房说上个月交的**丢了,水费单找到一张,上面只有水费的单价,幸好我向别人借了他们家之前交纳的各种费用**,水费单应该有两张,一张是水费单价,一张是污水处理费单价,之后要结算电费,因为他们家怕电涨价,一下子买了2000个电,现在要转给我,由于期间电费涨了0.8分,我的意思是按照以前的价格来结算,他们不同意,认为涨的钱就是他们赚的,如此讨论了几番,我也懒得在这10元上下的钱上计较了,也就算了,没想到他们提出阳台的铝合金窗户是他们自己装的,如果我们装修,就得还给他们,这个如果真的计算起来,是应该包括在房费里的,但是对于我们来说没有什么用,也就同意了,您认为现在结束了?没有! 签定了个补充协议:(1)交验日期前与房屋有关的费用由甲方支付,之后由乙方支付(防止以后再有以前的债主跟我们要钱);(2)如果乙方装修时,不需要阳台的铝合金窗户(后来他们又要防盗门,TMD都给都给),则通知乙方,乙方在三个工作日内进行处理,否则视为放弃;(3)甲方取得现在购买房的房本后,即将户口迁出(3)最后一点,也是最重要的一点,毛**说“**杆子出**”,为什么?就是因为你手里有货,人家才听你的。在买房子过程中,钱就是权威。买房从开始到过户,买房是爷,之后就是孙子了,因此在做爷的时候,应该充分利用自己的权力,来争取原本就属于自己的权益!(3.1)看到自己满意的房子后,总是要讨价还价的,此时中介会跟你说:您自己与卖方谈吧,我们在中间不好掺合。甭理他,你就说我现在对这套房子比较满意,但是价格太高,你让卖房再降降,这些事情让中介去做,所谓“谈钱伤感情”,你与卖方一坐下来就谈这事,任谁心里都不舒服,不舒服的事情让中介去做,拿了你的钱就应该给你办事!(3.2)有意向后,要求中介提供合同样本,好好研究研究内容,如果他不提供,也没事,现在北京同意“北京存量房合同”,网上也有,不要到签的那天才看,很多内容都不能细看,就糊涂地签了。(3.3)要求签定补充协议,其中一条就是“过户前**天进行物业交验,交验后进行房屋过户”,原本合同上是过户后物业交验,但从我这次惨痛教训来看,必须得过户前进行物业交验,其中优势有:(1)此时钱虽然已经在中介帐户上,但是不过户,卖方拿不到钱,权力仍然在你手中;(2)权力在手中,说话就硬气,卖方急切想拿到钱,在水电煤气费用上也就不会矫情,也不会不迁出户口,更不谈要什么铝合金窗户了,否则你就说:那物业交验不了,再等等吧,这个时候,卖方和中介都会急的,我想他们也就老实多了;(3)物业交验后,钥匙就在你手里了,这样不会发生过户后,虽然房子是你的,但是别人还住在里面的尴尬局面。我就这样倒霉,合同上规定过户后5-8个工作日进行物业交验,结果人家拿到钱了,也就不急了,直到我说如果再不交验,就按照违约责任进行索赔,他们才进行交验,而此时的中介也已经拿到服务费了,说话态度明显跟以前不一样,从爷变成孙子的滋味很不好受! (3.4)通知中介,每次要通知办事时,要提前几天告诉自己,去到底办什么事情,要准备什么材料。如果到那里后,他除了这件事情,又让你办另一件,你完全可以拒绝,或者带回来细细推敲后再做决定,中介经常干这样的事情,让你在短时间内做出决定,而你真的这样做的话,一般情况下做出的决定正是他想要的结果,不能上这个当卖方在考虑周围房屋均价后,初步给自己房子进行估价,然后委托中介进行卖房,只需说明,要的是净收入,其他全部由买方支付。签约当天卖方需携带证件:项目标准房屋所有权证书原件,购房协议书原件,产权人身份证原件,产权人户口本原件。如产权人有配偶,则还需携带配偶同意出售证明、结婚证、配偶身份证、配偶户口本。合同签定后,可根据自己需要进行签定补充协议,作为卖方,可能需要的条款有:(1)过户完当天中介将买方支付的房款交付给卖方;(在新的存量房合同中就不需要了,因为有资金监管帐户,由国家代为保管,如何取得房款不是很清楚,估计应该是拿过户后的证明进行提取钱款) 总之,买房要慎重!同为在济南打拼的兄弟,我多说了几句,别嫌唠叨,买房费心费力费钱,所以要仔细又仔细,从选房,买房,贷款,我也是忙了很长时间才办好,真是累啊,祝你早日买到如意的房子! 希望对你有所帮助