1.套内面积分两种:套内建筑面积(包括所有墙体、管道等占的面积);套内使用面积,就是你提的实际使用面积。实际使用面积包括阳台,全封闭阳台按全面积计算,未封闭阳台按一半面积计算。2.如果全部包括在内了,你测出的65平米就是实际使用面积。但是不一定准确的,与专业的测量单位相比会有误差。3.“窗户平台”我理解应该是飘窗吧,不算面积。4.没有其他隐蔽面积,去掉墙体、管道、通风道、烟道等占的面积就差不多了。

你的楼没有电梯,90%左右的使用率是正常的,目前的销售面积开发商说没有测量,这个是不对的,房屋销售之前,都会由产权部门进行图纸测量,就是按照施工图纸计算房屋面积,包括建筑面积、套内面积和公摊。只有在一些特别小的城市才不做这个工作,从国家规定上讲是错误的。至于销售和你说交房有专业人员测量,这个是正确的,房屋竣工后,需要由产权部门进行实地测量,测算产权面积。按照现在的国家规定,房地产销售应按照套内面积销售,部分地区没有执行,没有套内面积,在你收房的时候,如果出现较大面积误差,你就亏大了。按照国家规定,面积误差在3%(不含3%)以上的时候的时候,业主不需要补交房款。你的合同如果只规定了建筑面积,而没规定套内面积,在交房的时候,如果面积误差大了,就存在计算口径如何确定的问题了。需要谨慎。你说的按图纸算是指你自己的套内吧,不知道你算的对不对,反正开发商是不承认的。建筑面积里还有公摊,除非你有全套图纸,不然算不了。举个例子说说你现在的问题按照你说的,房屋销售面积是133.75平方米,你自己计算的套内面积是121.34平方米,如果开发商最后交房子的时候,房子面积增加了4平方米,但全部是套内面积增加,按照套内面积计算,你的房子面积增加了3.3%,按说其中部分房款你是不用补交的,但如果按照建筑面积计算,面积增加了3%,你还是要全交钱。反过来也一样,这个就是计算口径差别了。现在改了,住宅50年,商业40年,最早是住宅和商业都是70年,后来改了住宅70,商业50,现在又降低了。说不准哪天就一年一年签了。

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。套内面积,俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循,也有利可图,吸引居民和机构投资住房租赁市场。公摊面积,商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成: 1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积; 2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。