房龄超过二十年的，主要采用市场比较方法．二手房主要考虑周围人文环境，（菜场，邮局，银行，学校，医院，超市），物业的服务质量，交通状况，公交线路，对外交通便捷度等．楼层，朝向，房屋平面设计也很重要．一般是中间三．四层较贵，二层和五层价格相近，朝向南或东南较好．

其实同一地段等级上,新房与旧房的房价差异有多大,在我们做房屋价格评估的时候实际上也是我们所经常要考虑的问题.一幢建筑的折旧实际上存在着三种折旧：A物质折旧B功能折旧C经济折旧，其中只有物质折旧可以按上面的公式进行计算，而功能折旧与经济折旧往往是最致命的，影响的价格幅度也比较大。功能折旧比如功能落后，户型落后等等，经济折旧，比如周边环境改善，旁边建了一个公园等。 （1）首先价格比较时新房与旧房是否可比是一个关键性的因素，比如新房的建成的档次较高，小区配套、物业绿化，园林景观等均较旧房为优，而且不止好一点，那么旧房的价格就相对要比新房低很多。 （2）假设新房与旧房在建成档次，小区情况均相差无几的情况下，虽然同处一个地段，但具体而言一般还是会有略微差异的。其次假想新房与旧房在同一院内（理想化模式），从评估而言，一般会在个别因素中的新旧程度影响子项上进行减价修正，修正的幅度一般按一年2%来进行计算（钢混结构住宅），比如五年那么为10%，如果为十年，实际上就不可比了，因为新旧程度差异太大，建议以市场上二手房的价格进行比较更为贴切，如果硬性修正个20%实际上是不够精确的（从估价理论上来说，某项子因素修正幅度超过20%所选择的比较参考对象将属于不合理的范畴） （3）另外住宅单元房的价格实际上是房与地共同作用的结果，所以不能仅仅看表面的建筑折旧，而简单的认为损失多少年的使用权就应该为几分之几（主要原因在于土地使用权价值不是线性递减的，而是前面价值减小的慢，后面减少的快，简单点来讲65年的土地使用权与70年的土地使用权实际上价格相差并不是7%，而是0。8%（按年利率为10%计算） （4）还有对于单元住宅而言，尚存在着户型、楼层、朝向、景观等方面的区别，应进行差异化修正，而不能简单的讲差多少价钱。

其实很多地方的二手房价格已经超过了新商品房，因为很多配套、绿化、成熟度等方面二手房都优于新房，所以现在好像单从折旧这方面说不是很合适。

假如是5年前，就意味着房屋的使用年限减少5年，住宅使用年限为70年，则同档次的二手房应该是2300*65/70，是多少你就自己算吧，以此类推。

房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为： 造价－残值 造价×（1－残值率） 年折旧费＝－－－－－－-或＝－－－－－－－－－－ 折旧年限 折旧年限 折旧年限 消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为： 旧房价格＝造价－年折旧费已使用年数 当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。

一般5年左右85%左右,10年70%左右,20年55%左右!当然还要看房型,房构(砖,还是混凝土,还是钢构等)