内容简介折叠编辑本段《国有土地使用权出让规范》是土地利用管理人员的必备工具书和操作指南,是土地招标拍卖挂牌主持人考试用书和操作手册,是土地使用者了解政府土地出让政策和运作程序的窗口。全书在逻辑结构上分为两个部分。1-7为国有土地使用权出让的操作规范,主要包括招标拍卖挂牌和协议出让国有土地使用权规范及其说明、国有土地使用权出让合同和出让合同补充协议示范文本及其说明。8-17为国有土地有偿使用的政策规定,包括国务院、中央纪委和国土资源部发布的涉及国有土地有偿使用特别是招标拍卖挂牌出让、协议出让、国有土地租赁等方面的政策性文件和纪律规定。目录折叠编辑本段1.招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)2.协议出让国有土地使用权规范(试行)3.关于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》有关问题的说明4.国土资源部国家工商行政管理局关于发布《国有土地使用权出让合同》示范文本的通知(2000年10月31日国土资发[21000]303号)5.关于《国有土地使用权出让合同》示范文本有关问题的说明6.国土资源部国家工商行政管理总局关于发布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)的通知(2006年4月19日国土资发[2006]83号)7.关于《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)有关问题的说明8.招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(中华人民共和国国土资源部令第11号2002年5月9日)9.协议出让国有土地使用权规定(中华人民共和国国土资源部令第21弓2003年6月11日)10.国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知(1999年7月27日国土资发[1999]222号)11.国土资源部监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知(2002年8月26日国土资发[2002]265号)12.国土资源部监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(2004年3月18日国土资发[2004]71号)13.国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知(2001年2月13日国土资发[2001]44号)14.中共中央纪委关于印发《中共中央纪委监察部关于领导干部利用职权违反规定干预和插手建设工程招标投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动,为个人和亲友谋取私利的处理规定》的通知(2004年2月3日中纪发[2004]3号)15.国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知(1999年5月6日国办发[1999]39号)16.国务院关于加强国有土地资产管理的通知(2001年4月30日国发[2001]15号)17.国务院关于深化改革严格土地管理的决定(2004年10月21日国发[2004]28号)

出让土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为代价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。????????1.出让土地使用权的取得。①.出让土地使用权的合法取得方式为拍卖、招标、挂牌、协议。②.土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金,领取土地使用权证,取得出让土地使用权。依双方约定采取分期付款方式取得出让土地使用权的,在未付清全部出让金前,土地使用者领取临时土地使用权证。??????????2.出让土地使用权的内容:①.出让土地使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分②.分期付款取得出让土地使用权的,在领取临时土地使用权证期间,土地使用者对土地不享有部分处分权。③.出让土地使用权人对其使用土地上的地上建筑物、其他附着物享有所有权??????????3.国有土地使用的期限:①.根据国务院的现行规定,城镇国有土地使用权出让的最高年限,按土地用途分为以下几种情况:居住用地70年;商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;综合或者其他用地50年。②.开发国有荒山、荒地、荒滩从事广义的农业生产的,使用期限最长不得超过50年。③.国有土地所有者代表与用地者可在不超过最高出让年限的前提下,在出让合同中约定出让年限。??????????4.改变出让合同中的土地用途????????土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协定或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。??????????5.土地使用者必须依土地使用权出让合同的约定开发、利用土地,不得在法定或约定的期限内闲置土地。土地使用者转让土地使用权必须符合法定条件。

总则4.1??协议出让国有土地使用权内涵本规范所称协议出让国有土地使用权,是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。4.2??协议出让国有土地使用权原则(1)??公开、公平、公正;(2)??诚实信用。4.3??协议出让国有土地使用权范围出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让,方可采取协议方式,主要包括以下情况:(1)??供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地,其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;(2)??原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;(3)??划拨土地使用权转让申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;(4)??出让土地使用权人申请续期,经审查准予续期的,可以采用协议方式;(5)??法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。4.4??协议出让国有土地使用权组织管理国有土地使用权协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构,负责协调解决出让中的相关问题,集体确定有关事项。4.5????协议出让价格争议裁决对于经营性基础设施、矿业开采等具有独占性和排他性的用地,应当建立协议出让价格争议裁决机制。此类用地协议出让过程中,意向用地者与出让方在出让价格方面有争议难以达成一致,意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的,可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。4.6??地方补充规定地方可对本规范做出补充规定或实施细则,并报上一级国土资源管理部门备案。5.??供地环节的协议出让5.1??供地环节协议出让国有土地使用权的一般程序(1)??公开出让信息,接受用地申请,确定供地方式;(2)??编制协议出让方案;(3)??地价评估,确定底价;(4)??协议出让方案、底价报批;(5)??协商,签订意向书;(6)??公示;(7)??签订出让合同,公布出让结果;(8)??核发《建设用地批准书》,交付土地;(9)??交付土地土地登记;5.2??公开出让信息,接受用地申请,确定供地方式5.2.1??市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方可以根据供地进度安排,分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块,并将相关信息及时向社会公布。国有土地使用权出让计划以及细化的地段、地块信息应当同时通过中国土地市场网??(公布。5.2.2??市、县国土资源简理部门公布国有土地使用权出让计划、细化的地段、地块信息,应当同时明确用地者申请用地的途径和方式,公开接受用地申请。5.2.3??需要使用土地的单位和个人(以下简称意向用地者)应当根据公布的国有土地使用权出让计划,细化的地段、地块信息以及自身用地需求,向市、县国土资源管理部门提出用地申请。5.2.4??在规定时时间内,同一地块只有一个意向用地者的,市、县国源管理部门方可采取协议方式出让,但属于商业、旅游、娱乐品住宅等经营性用地除外。对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地,可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。5.3??编制协议出让方案市、县国土资源管理部门应当会同规划等部门,依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等,编制国有土地使用权协议出让方案。协议出让方案应当包括:拟出让地块的位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。5.4????地价评估,确定底价5.4.1??地价评估市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况,按照《城镇土地估价规程》,组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行,根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行评估。5.4.2??确定底价市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等,集体决策,综合确定协议出让底价。协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。出让底价确定后,在出让活动结束之前应当保密,任何单位和个人不得泄露。5.5????协议出让方案、底价报批市、县国土资源管理部门应当按规定将协议出让方案、底价报有批准权的人民政府批准。

出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让,方可采取协议方式,主要包括以下情况:???(1)供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地,其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;???(2)原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;???(3)划拨土地使用权转让申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;???(4)出让土地使用权人申请续期,经审查准予续期的,可以采用协议方式;???(5)法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。