一般房地产的操作流程是这样的,在预售许可证没有拿下前可以进行内部认购,但是此时一般缴纳的是认购金,签署的是认购书或者认购协议,这种认购金也叫做订金(记住,不是定金!),是可以随时反悔而开发商必须全额退还的。缴纳订金之后需要签订定金协议,这个时候缴纳的是定金,这在合同法上是有明文规定的,缴纳了定金就标志着你对该套房产拥有了(暂时的)所有权,而可以签订定金协议的前提条件之一就是开发商已经获得预售许可证。而你所说的交首付是要到正式签订《商品房买卖合同》的时候了,所以交首付签认购书显然是开发商违规操作,而且没有预售许可证是不允许收首付的,因为缴纳首付其实就代表了你缴纳了房款。此外,《商品房买卖合同》是建设部统一的制式文本,你可以到当地房地产政府部门买一份(一份2元)对照一下。

出卖人:_________地址:_________邮编:_________电话:_________传真:_________买受人:_________买受人国籍:_________公司住所:_________证件名称及号码:_________营业执照号码:_________联系人:_________电话:_________传真:_________手机:_________邮编:_________通讯地址:_________第一条买受人自愿认购出卖人开发的位于的_________号楼_________层_________号房屋,建筑面积_________平方米,其中套内建筑面积_________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米。上述面积为出卖人暂测面积,最终面积以房屋竣工后政府测绘部门实测面积为准。第二条该套房屋认购单价为人民币_________元/平方米,总房款为人民币(大写)_________。第三条出卖人约定在_________年_________月_________日前将本商品房交付买受人使用。第四条出卖人约定在本商品房交付买受人使用之日起_________以内协助买受人取得本商品房的房地产权属证书。第五条买受人选择采用(一次性付款、即供按揭、其他)_________的付款方式。第六条买受人在签订本认购书时向出卖人交付购房定金人民币(大写)_________。第七条买受人在签署本认购书后_________个工作日内,即年_________月_________日前,携带本认购书附件一中所约定的有效证明文件及相关费用到出卖人售楼处签署《_________商品房买卖合同》(以下简称《买卖合同》)。同时,向出卖人支付约定的购房款及出卖人代收的相关税费。第八条如买受人未在上述期限内签订《买卖合同》,则构成买受人违约,出卖人有权将该房屋另行出售,买受人所付定金不退。第九条出卖人承诺在上述期限内为买受人保留其认购的房屋,如出卖人在上述约定的保留期内未经买受人同意将买受人认购的房屋另行出售给第三方,则构成出卖人违约,出卖人应向买受人双倍返还定金。第十条若买受人选择即供按揭或贴息贷款付款方式,在签署本认购书时即能够保证在签署《买卖合同》后,按双方约定提交各项资料。第十一条本认购书自甲乙双方签字盖章,且买受人交付定金后生效,并在甲乙双方签订《买卖合同》生效后自动失效。第十二条本认购书一式_________份,出卖人执_________份,买受人执_________份,具有同等法律效力。出卖人(盖章):_________买受人(盖章):_________经办人(签字):_________代理人(签字):__________________年____月____日_________年____月____日签订地点:_________签订地点:_________

甲方(出售人):_________ 地址:_________ 电话:_________乙方(认购人):_________ 身份证件号码/公司注册号:_________ 地址:_________ 电话:_________丙方(经纪机构):_________ 地址:_________ 电话:_________乙方经过了解,有意向购买甲方开发建设的_________物业(以下简称该物业)。其建筑面积_________平方米,套内建筑面积_________平方米,认购价￥_________(大写:_________)。《商品房预售许可证》号:_________。经与甲方协商,达成以下协议:1、甲乙双方在签订本认购书时,乙方愿意支付￥_________(大写:_________)给甲方作为认购该物业的订金。2、乙方应于本认购书签订后_________日内(即_________年_________月_________日起,至_________年_________月_________日止)到_________签订《商品房买卖合同》。并带上如下证件和资料: (1)本认购书; (2)身份证明原件和复印件; (3)_________; (4)_________。3、订金退还与不退还的约定。如甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》,订金抵作购房价款;如甲乙双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内,甲方已将物业另售他人,甲方应双倍返还乙方已付订金;如乙方在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》,订金不予退还,甲方可将该物业另售他人;如甲乙双方在约定的时间内,对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的,甲方应将订金退还乙方,甲方可将该物业另售他人。4、甲乙双方如需变更本协议内容,应协商一致,并签订书面补充协议。5、乙方如对所购物业了解清楚,有购买意向,甲方或乙方均可要求与对方直接签订《商品房买卖合同》。6、甲方如委托房地产经纪机构销售的,经纪机构应作为丙方在本认购书上签章。本认购书一式_________份,具有同等法律效力。其中甲方持_________份,乙方持_________份,丙方持_________份。甲方(签章):_________ 乙方(签章):__________________年____月____日 _________年____月____日丙方(签章):__________________年____月____日