以房养老可以给老人们安全感,如果有子女的话最好和子女一起商量,不要过分把房子看得太重,引起家庭纠纷就不太好。

优点:房价一直都是在持续缓步的上升中,如果手上有几套房租出去的话,租金意识一笔可观的收入。缺点:“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构,其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说,这项工作的“难度在于,对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说,倒按揭与正按揭恰恰相反,时间越长风险越大。

“以房养老”优势明显 从目前来看,“以房养老”具有三方面明显优势:一是以自助养老补充传统养老方式,缓解家庭模式变迁带来的压力。我国生育政策及近年来人们生活方式的变化,使“养儿防老”等中国传统养老模式面临挑战,“4+2+1”家庭模式下的独生子女承担着较大的抚养压力。随着医疗条件的改善,居民平均寿命的延长,晚年支出持续增长,现有的社会保障体系未来可能出现缺口,养老危机也许并非杞人忧天。“以房养老”让老年人可以用所持房产换回养老的资金或服务,是对传统养老模式的重要补充,有利于缓解独生子女一代以及社会保障体系面临的压力。 二是改善老年人生活品质,缓解居民预防性储蓄压力,刺激消费持续增长。鉴于中国房地产市场目前的火爆程度以及未来可能的发展空间,“以房养老”将为老年人安度晚年提供较强的资金支持,有利于改善老年人生活品质。与此同时,“以房养老”还可能促进居民生活消费习惯的改变,随着为养老而进行的预防性储蓄逐步下降,人们将更多的收入用于消费,有利于内需的持续增长。 三是盘活老年人持有的存量房产,缓解房地产市场供给不足问题,从整体上有利于减小年轻一代生活负担,为老年人安度晚年创造更好的条件。当前不断攀升的房价也使独生之女一代陷入所谓“房奴”的困境。“以房养老”有利于增加住房供给,改善房地产市场格局,降低住房成本,使年轻人有更多的财力和精力创造条件让老年人安度晚年。 “以房养老”难题待解 但是,“以房养老”模式目前在我国还不成熟,面临着诸多问题有待解决。首先,“以房养老”将面临中国传统家庭模式下“代际契约”关系的冲击。中国式的“养儿防老”,一般存在如下默认的“契约”:子女负责照顾老人安度晚年,老人百年之后将遗产留给子女,其中房产是最重要的遗留财产之一。这一契约始于中国古代“但存方寸地,留与子孙耕”的传统观念,随着农业社会向工业社会的转变,市场经济的快速发展,契约内容由“方寸地”改为“商品房”。虽然无论是从法律的角度,抑或是从伦理道德上讲,有房或无房,子女均有赡养老人的义务。但长期形成的传统契约却使“以房养老”的实施面临较大阻碍。事实上,根据此前上海民政部门的调查,高达90%的老人均考虑将房产留给子孙。 其次,“以房养老”的实施效果将受到我国养老市场发展程度的制约。由于我国人口众多,且老龄人口占比持续上升,虽然养老市场发展的步伐不断加快,但与实际需要相比差距仍较明显。根据民政部调查数据,我国城乡养老机构平均每50个老人不到一张床。而且现有的大部分养老机构在居住条件、生活环境上,与老人的期望尚存在较大差距。 近些年,国内已开始建设品质相对较高的养老社区,多家房地产企业、保险公司积极参与其中,但总体尚处布局阶段。我国养老市场发展进程滞后,养老机构、养老服务在数量与质量方面的严重不足,使“以房养老”面临着更现实的难题,房产抵押出去后养老服务却买不到。此外,在医疗资源相对紧缺的背景下,老人看病难的问题更为突出,这可能是更多老人关注的焦点。 再次,“以房养老”带来的不确定性可能让金融机构望而却步。“以房养老”对房产进行的“倒按揭”方式,并非金融机构的常规业务,目前尚缺乏统一的、具有操作性的业务规则可以借鉴,存在诸多不确定性。 一是按揭金额难以确定。在“以房养老”模式下,房产一般需在老人过世之后才能进行处置,在签订合同到执行处置时间跨度可能较大,难以准确预估房产的实际价格,如何确定按揭金额是首先需要解决的问题。二是按揭期限难以确定。不同于传统房产按揭合同中对还款期限所作的明确规定,由于人的寿命难以预期,“倒按揭”的期限无法事先确定,每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。三是房产处置可能面临更多不确定性。根据现有规定,银行并不具有对涉及抵押按揭业务的房产进行直接处置的权利,而只能通过法院拍卖渠道解决。拍卖的价格受多方面因素综合影响,银行可能面临拍价过低而导致较大损失的风险。 最后,“以房养老”政策的具体实施,可能还将涉及银行、保险等不同类型的金融机构,当前我国金融分业经营格局可能将使操作的方式较为复杂,在业务链条中不同监管机构如何有效实施监管,避免重复监管与监管漏洞,还有待进一步讨论。 尽管相关制度和条件有待完善,但也应当看到“以房养老”在应对人口老龄化、满足老年人多样化、多层次养老服务需求方面的积极作用,如何切实有效的实施“以房养老”是当前亟须思考的问题。 笔者建议,应通过遗产税加大子女继承房产的成本,改变中国家庭形成传统契约的激励,为“以房养老”的实施创造条件。其次,加大对养老服务市场支持力度,通过税收优惠等多种措施引导民资进入养老市场。第三,将养老抵押房产与养老社区甚至廉租房等,通过适当的方式联系起来,为参与“以房养老”的房产提供相对稳定的价格体系,既保障老年人的利益,同时也避免金融机构面临过高的风险。第四,政府应加快对房屋产权期限、金融综合经营等方面的研究,及时推行公平、合理的政策制度,为“以房养老”的有效实施提供制度保障。

法律制度法律法规没有明确规定,政府层面的“以房养老”就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门,对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法,在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说,由于起步较晚,中国房地产评估机构还极不规范,不但整体素质偏低,而且市场存在恶性竞争,有争议的评估结果,尤其对于弱势群体来说,更难以得到及时、公正、合理的处理。有相关人士表示,在将来新修订的老年人权益保障法时,应设立对老年人居住权的优先保护原则。养老观念“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院,不给子女,许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下,许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子,到老了,却又不得不将房子抵押给银行,以贷款养老,这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出,“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈,养儿就是防老,我认为主要是社会的大环境的重压,每个人可能都不能应付这个社会,但是我们的专家学者总是让新一代适应社会,没有办法。金融机构“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构,其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说,这项工作的“难度在于,对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说,倒按揭与正按揭恰恰相反,时间越长风险越大。养老机构老人不愿意离开自己的房子到养老机构,很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高,还要找关系;差的服务又不到位。产权制约我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时,以房养老商品房的使用年限大都已经不多,而当老人身故后,房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本,一方面所能承受的给付能力有限,另一方面风险也较大。适用人群按照现有情况分析,符合条件的最有可能是独居或孤寡老人,或膝下无子女、子女定居国外的老人,这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心,一旦签订协议,即失去了对房屋的所有权,落入“没房也没钱”境况。

险业务销售资格。 而为了充分保护客户 的“反悔权”,征求意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于 15 个 自然日”,比一般保险产品 10 天的犹豫期有所增加。一险企人士告诉记者,该业务面临很多风险,如 70 年产权问题等,他分析参与的 保险公司做法会比较保守。 二、个人讨论提纲: 首先,我们从实际本身来看一下 1、市场前景 关于以房养老,很多专家的观点一致:以房养老值得期待。理由 有二:一是“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前,面对巨大的 家庭压力, 独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天 伦之乐的晚年。二是老年人,整个晚年的花费也在不断增大。而以房 养老的养老模式恰恰能改善“有房富人,现金穷人”的“中国穷老 人”现状。 2、表现形式 (1)子女养老,房产由子女继承; (2)抚养人养老,房产由抚养人继承; (3)租出大房再租入小房,用房租差价款养老; (4)将房子出租出售,自己住老年公寓,用租金或售房款养老; (5)售出大房,换购小房,用差价款养老; (6)将住房出售,再租回原住房,用该笔款项交纳房租和养老; (7)将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构,每个月从 该机构取得贷款作为养老金,老人继续在原房屋居住,去世后则用该 住房归还贷款。第一种形式属于家庭养老,取决于子女的孝心和孝行;中间的几 种形式属于自助性养老,有较高的交易成本和不确定性(自己售房和 出租房等均有较大的交易成本, 自己再租回房子或者住老年公寓等也 有较大不确定性);最后一种形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养 老,属于社会机构提供的以房养老业务,可以为适合以房养老的人群 提供更为便捷的服务。 3、老龄化导致社会养老压力加大 据 2005 年底全国 1%人口抽样显示,我国 65 岁以上人口达到 10055 万人,占总人口数的 7.7%。按照老龄化评判标准,我国已成为 人口老龄化国家。 人口学家预测,2010 年我国人口总数将为 13.39 亿,2040 年达 到顶峰 14.91 亿后开始下降。与此同时,65 岁以上老年人口 2010 年 为 1.12 亿、2040 年达到 3.12 亿后仍将继续上升。这组数据明确告 诉我们,中国将面临人口老龄化的严峻挑战。 我国目前主要的养老方式有家庭养老、社会保障和社会养老。就 现有的社会福利水平来说,是比较低的。社会保障体系的覆盖面也比 较小, 依靠社会保障体系解决养老问题是非常有限的, 数字表明, 2004 年我国社会保障覆盖面为总人口的 12.57%,2005 年为 13.38%,远远 低于国际劳工组织规定的 20%最低线。因此,我国还需要快速拓展多 种渠道,解决