以房养老,只能“摸石头过河” 记者采访发现,很多老年人对以房养老存在顾虑:“政策是否已经设计好,监管能不能到位,老人领取养老金会不会有风险?还需要政府给我们吃定心丸。” 此外,从传统观念来看,“以房养老”亦存在障碍。在中国“养儿防老”的传统观念影响下,一些人也难以接受“以房养老”。“老人们在心理上难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的。”北京大学人口研究所教授穆光宗说。 对于开展“以房养老”业务的金融机构来说,这种对房产进行的“倒按揭”方式也并非常规业务,目前尚缺乏统一的、具有操作性的业务规则可以借鉴,存在诸多不确定性。 一家知名保险公司上海分公司负责人告诉记者,房价走势及老人预期寿命如何评估,是金融机构首先顾虑的问题。房价不会总是只升不降,未来预期很难作出准确判断,这对保险公司而言是不小的风险。 另有金融业人士认为,中国房屋产权70年,是“倒按揭”的最大障碍,也是与国外政策环境最大差异。如果70年产权到期后,抵押房屋要有偿续期,那么续期费用将是未知风险。 同时,按揭期限也难以确定。不同于传统房产按揭合同中对还款期限所作的明确规定,由于人的寿命难以预期,“倒按揭”的期限无法事先确定,每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。 哈尔滨商业大学金融学院金融工程研究所所长田立认为,“以房养老”可以作为养老的一种补充形式,但必须看到的是,发达国家的成熟经验基于其具备完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构,以及完善健全的个人信用系统。而在这些方面,国内仍有一定差距。

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》日前正式对外发布,其中有关鼓励“以房养老”试点引发社会广泛关注。《意见》说,“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。分析人士认为,此举对于解决老人养老资金难题、盘活已有房屋资源等将起到积极作用。 以北京为例。一对60岁老人如果在三环路内拥有百十平方米的房子,抵押给银行,每月领取1万元。如果老人能够活到80岁,20年从银行贷款240万。按现在的物价水平,应当说生活水准还是满不错的。80岁以后,老人如果不在了,房子归银行,相信银行也是大有赚头。如此看来,家有一套房,和养个儿子差不太多。一般家庭养个儿子,未必每个月能给老人1万元赡养金。当然,这只是就单纯经济而言。就情感来说,那是多少钱也不能替代老人与子女的精神慰藉。 “以房养老”是一个值得探索的养老新渠道。国外已经有这方面比较成熟的经验,并且他们的房屋和土地产权也与之配套。我们的房屋目前最多只有70年土地使用权,实行“以房养老”,最后房屋转到银行手里时,土地使用权没有几年了,银行愿意干吗?要解决70年土地使用权问题也并非难事,人大立法修改一下现行的法规还是可以办到的。我建议,第一步简便易行的办法是在70年土地使用权的基础上延长30年。100年的土地使用权比较适合搞“以房养老”,道理不必多说,总是要让银行认为有利可图,事情才好办。第二步,大改大革,土地使用权延长50年、100年,甚至永久性使用。但第二步阻力很大,需要从长计议。

所谓“以房养老”,通俗点讲就是把自己的房产卖给公积金管理中心,然后以租赁的形式继续在原房屋居住,而养老的资金就是房产出售所得减去租金的剩余款项。直到老人驾鹤西去,房产就归公积金管理中心所有。在具体执行中,无论是贷款形式的“倒按揭”,还是先过户的“以房养老”,其本质皆是卖房养老。之所以早先各级政府部门积极推行“以房养老”制度,就是因为我国养老金个人账户由于种种原因存在着巨额的漏洞,再加上我国正步入老龄化社会,以至于人社部专家索性讲出“养老不能全靠政府”的大实话来。而“以房养老”模式既可以为政府部门在社会养老难题方面分忧解难,作为政府职能部门的公积金管理中心,还可以在老人“驾鹤西去”时积攒下不少房源,这也是一笔不小的财富,所以公积金管理中心像商人一样把“以房养老”制度看成香饽饽。但笔者认为,“以房养老”并不能够替代现行的养老制度,只能作为民间养老的一种辅助和补充手段。