所谓“两书”，是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。为了加强商品房质量管理，确保商品房的售后服务质量，维护购房人的合法权益，按照国家建设部的规定，从1998年9月1日起，发展商在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。提供“两书”是发展商必须履行的法定义务。从法律上说，《住宅质量保证书》可解释为《商品房购销合同》的补充约定。“两书”强制适用于房地产开发企业出售的商品住宅，其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照执行。“两书”中的《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承诺承担质量保证责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅质量保证书》主要包括：（1）工程质量监督部门核验的质量等级；（2）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；（3）正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；如，屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。（4）用户报修的单位，答复和处理的时限。住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于上述期限。房地产开发企业可以延长保修期。 房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。“两书”中的《住宅使用说明书》相当于产品说明书，也是《商品房购销合同》的当然组成部分，应当包括：（1）开发单位、设计单位、施工单位、委托监理的应注意监理单位；（2）结构类型；（3）装修、装饰注意事项；（4）上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；（5）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；（6）门、窗类型，使用注意事项；（7）配电负荷；（8）承重墙、保温墙、防水层、阳台等部件注意事项的说明；（9）其他需说明的问题。住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应作为附件附于《住宅使用说明书》中。“两书”以购买者购买的套（幢）发放。每套（幢）住宅均应附有各自的“两书”。房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示义务。因用户使用不当或擅自改动结构、设备和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。 （梁文永律师 广东省消费者委员会法律顾问 广东省合邦律师事务所合伙人）