由于房地产开发的周期很长，有时风险也很大，因此为什么这么多年都没有开征土地增值税，就是很多项目根本就没有办法核算，比如有的楼盘十余年都没有卖完，有的开发商很多楼盘都是混在一起，没有办法分开，而且很多开发商拖欠施工企业很多工程款，有的楼盘分成几期，开发商只开了1、2期，而很多基础设施或者已经作了，或者还没有作，有的公建还没有盖，都使成本没有办法确定，因此土地增值税的税率就没有办法核定。还有的开发商速战速决，拿了一块地，盖了一个小区，卖完就无影无踪了。 土地增值税是在理想的情况下，拿地、盖房、售完，这种情况可以利用EXCELL作一个表格，求得利润的最大。由于没有现成的数学模型，因此用EXCELL是最笨但是最直观的，就是把成本确定一个值，把各个税收、营业税、土地增值税、企业所得税的计算公式都代入，然后确定不同的售价，最终可以得出不同的税后的可分配利润，肯定可以得出一个曲线，从中可以找到利润最大的点，就是最佳售价，这个最佳售价未必是最高售价。

1\土地增值税具体内容答:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。2.地增值税的影响,分市场,开发商,老百姓,政府四方面解析答:市场:个人认为不会有多大影响,土地增值税政策将进一步缩小房地产企业盈利空间，但对房价不会有直接影响!供求关系依然是影响房价的决定性因素，未来房价走势还要从后期的供求情况来看开发商:最必然的肯定是成本增加,但要增收该税的政策在几年前几已发布,只是从今年2月1日起真的开始清算而已,对开发商来说心里还是有准备的,不能算是太突然!还要看企业目前所囤积的土地是几时拿到的,对近年拿到地的开发商来说相对受到的影响就要小的多,但以前拿地比较多，且囤积时间长，增值幅度大，现在开发成本将增加很多!对于长期经营房地产业务的企业而言，这部分成本的增加在可以承受的范围之内,且开发商可以有很多方式消化这部分支出,如兼并小的房地产开发企业等!老百姓:目前来看如果房价应成本的增加上升,肯定是不利的!但房价到底会受多大影响,目前还看不出!政府:可以通过该政策打压下开发商的大量囤积土地,打压开发企业的利润空间,使开发企业在土地价格持续上涨的背景下，如果不尽快出手，将背负较高的税负压力。利润以及价格在未来都将面临未知的变数。3.土地增值税如何算出答:这是要看该土地的增值情况来定的,土地增值幅度超过50%的，税率30%；增值幅度50%至100%的，税率40%；增值幅度100%至200%的，税率50%；增值幅度超过200%以上的，税率为60%。、计算增值额。 增值额＝收入额－扣除项目金额 2、计算增值率。 增值率＝增值额÷扣除项目金额 3、依据增值率确定适用税率。 4、依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数 4.个人对国家增收土地增值税有2个看法:第一种:13年前就说要收的土地增值税，将在今年真正的收取,房地产开发企业成本的上升,可能带来房价的上涨!第二种:增加房地产企业的成本，收紧企业资金链，就可能促使开发企业尽快变现囤积的土地和房产,所以说房价下跌在理论上也是有可能的所以,总的来说这次土地增值税的开收,到底对房价有如何的影响还很难说,若象前段出现了一个大的买方是市场,那国家这一政策可能不能达到其原来的目的了,反而加速房价的上涨,个人还是认为象我上面提到的供求关系依然是影响房价的决定性因素!房价是涨是跌,还是要看目前究竟是一个买方市场，还是一个卖方市场!土地增值额在多少时综合利润率最高;当增值额大于多少时开发商再增值以不如另投资新盘效益.个人觉得目前的情况来看,增收土地增值税后,开发商不会盲目的去考虑土地增值额在多少时综合利润率最高,除非该块土地是前几年拿到的,且该开发商资金面充裕!毕竟增值额约高,税费也更高!