目前房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。 市场比较法主要指评估机构挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例和所评估二手房进行比照,然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正,以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括:所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。 收益法的关键是三个指标的确定,即年收益额、资本化率和收益年限的确定。其中年收益额,即年纯收益可以利用租赁市场的市场租金,扣除一定的出租经营费用来确定。收益年限则根据房屋的结构、装修、维护、设备安装等综合确定。最后利用收益法计算公式计算二手房的收益价格。成本法则是根据房屋的土地出让价、建筑成本来核算评估价。 但由于收益价受市场波动的影响较大,且类似北京等一线城市的租售比过大,远远高于国际标准,而成本法在估算的过程中容易忽略房屋折旧等情况,更适合新房估价,因此大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对二手房进行评估。 不同的评估方法导致最终的估价有所不同,左右二手房评估价格的还包括位置、地段、房屋使用年限与小区管理及配套设施等因素。其中二手房与新房价格一样,朝南的比朝北贵,城里的比城外贵。朝南的二手房与朝北的二手房一平方米价格可相差数百元,同样,市中心区域的二手房与郊区的二手房价格相比之下也能产生很大的落差。 修建年代越近的房屋,配套设施越齐全的小区,管理越到位,价格也越高,由以上因素造成的房屋评估价每平方米也可相差数百元。 房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显,但是对于房屋的出售速度有着一定影响。 实际情况中一般都是房管局指定评估公司进行评估。 二手房过户如果双方商议的价格不能通过房管局的审核,或者被认为有避税的嫌疑,房管部门将强制进行评估,并且按照评估的结果进行过户,具体您可以咨询产权产籍管理中心电话:87331015.感谢关注!