卖方2011年买的房子,2014年6月房子建成交付,目前这房子的房产证和契税证已经办下来了,土地证还在办理当中。2014年11月17日卖方通过中介把房子卖给我,双方签订协议,我支付定金5万元给卖方,约定40天内交清剩余款项。如果40天内,土地证办不下来,就意味着无法过户。这种情况,办理委托公证,我暂扣5万元,待过户完毕交清5万扣款。现在看来40天内土地证办不下来了。我的问题是:1.卖方还有贷款未还清,他无力偿还,要求我先为其垫付贷款,相当于我帮他还款,但房子却不能过户给我,交易中如何维护我的利益?是要他打欠条给我还是具体签什么协议》2.和房东去银行还贷的话,是不是要查一下他的名下有没有其他的贷款,具体怎么查?3.还有委托公证了,只是等到三证都下来了办理过户卖方无需到场,那么其中的风险都有什么??他会不会夫妻离婚分割财产,或者银行欠款申请破产,或者外债接到法院诉讼要求赔付,这房子被法院查封?这样的话,可不可以事先签订协议或卖方声明:对外无欠款,银行无贷款,如果发生分割财产或继承问题一概与本次交易的房产无关。 北京市