我在北海润和花园订购一套房子 合同上写20114年5月31日 交房 但是没有按时交房 但是我贷款已经还了3个月了  合同上明确写出超过90天交房 买受人有权终止合同 但是近期我和代理商说过要退房的事  代理商说开发商那边让我还满1年贷款才能提出申请 为什么要还满1年才可以申请？ 是开发商先违约的，  我想直接找开发商让我找代理商协调  最终无法退房 我想起诉  我的目的就是退房  把我交的钱都还给我   但是朋友们说这官司不好打  即使打赢了 法院也不一定能帮你把钱要回来  求解答 北京市