2014年的16个城市人均商业面积超过1.5，多数还是2-2.5线城市，银川、呼和浩特、沈阳的人均商业面积超过4，而那16个城市在未来几年也即将超过3，这个速度快，实在太快了。几年前，我们谈城市化的必然性和必要性，但是现在的这个速度远远超乎我们想象，这个进程是城市居民想要和需要的吗？好了，现在我们引出题主所说，现阶段的雷同和未来的走势：为什么会雷同，我们试试这样理解，之前雷同是因为“被城市化”“被城市化”的特点是借鉴和模仿，所以开发商去国外借鉴经验，回来又互相考察，于是我们的城市多了一堆雷同类似的综合体，因为这是开发商觉得你想要的，事实真实如此？在综合体的新鲜感过去后，我的生活离开综合体依然不受影响。因为客户是被动的。那未来走势是什么？万达他们正在做的也许就是，让“被城市化”的居民真切感受到“城市化”，从你盖你想盖的房子到你盖我想要的房子，你以前是觉得我想要什么，现在你问我，你主动来了解我想要什么，一句话就是未来商业地产要从“市场需求”跨越到“客户需求”个人浅见，轻拍~

上面都是专家，受教，我就从一个普普通通购物者的角度出发吧，就目前的体验而言，我觉得很多东西不能过多偏离它本来应有的属性，比如房子，你再花样翻新最终还是要遮风挡雨，商业地产目前是电商很大的影响，但我觉得也不能过多估计电商的影响。不光光是商业地产，任何产业的发展都是以满足人的需求为根本，就目前的生活模式而言，商业地产更多地是要给人们提供家以外的另一个重要休闲场合，也就是大家都知道的体验，除了诸如饮食等一些无法在电商中完成的体验，一些传统的商业形态是否也还有空间？我觉得也还有，尤其是在中国目前电商还没那么成熟的情况下。

不管怎么样变化，终归是离不开消费者。消费者的消费需求在变化，商业随之而变化。回到客户的需求。

商业地产而言，可能有实力的地产商会更多考虑整体自持物业。根据项目所在的城市地段交通等因素，因地制宜的进行良好的策划调整，并在后期根据商场的运营情况进行多方面的运营调整。现在国内商业地产的同质化太严重，然后有特色的项目，比如K11，这类模式在其他城市、区域、地段也不一定会成功。这问题太大，楼上有人说到天河路，正佳在我眼里是非常棒的！一定程度上来说，像类似太古地产这类的稳健发展的方式肯定是好的！但现在如此多的企业、资金涌入地产行业，不就是图个短平快么？ 楼上有大大说的，以人为本才是王道。

根据马洛斯需求层次理伦：生存，物质，精神。中国目前商业发展由早期传统的底商街铺，超市（生活刚需）到现在的购物中心(品牌，质量）及未来的生活体验购物中心Lifestyle Shopping center(精神文化层次需求）美国，日本此类项目发展比较成熟。Ps:中国类似项目：1，北京三里屯太古汇(成功）2，北京蓝色港湾（失败）北京，天津，上海等一线城市有在规划，开建。拭目以待！

趋势这种命题太大了。商业地产的未来至少有一个方向是与城市规划和发展共同融合。最早期的商业街，购物中心、商业综合体，是为了满足消费需求为主诞生的各种集中商业模式，慢慢的商业地产开始承担城市公共空间、人群生活体验等等更多需求。我想至少有几个趋势是可以看见的：除了少数大城市的大型商业地产开发商有清晰的意识之外，中国二三线乃至以下城市的商业地产开发大多重招商轻前期与后期，因为电商冲击、商业格局变化、同质化竞争等很多问题——1.开发阶段哑铃式发展，重前期调研定位，重后期运营管理，轻纯粹招商；2.项目形态两极化：超大城市综合体，单体即微型城市，单体即商圈；大而全转差异化、专精化；3.体验式、互联网结合，智能化概念大行其道；4.产业地产深耕

看了以上11个回答，发现自己又来晚了。@图灵Don 回答是真的，就是人。未来或是不会很久，就是明天的商业地产一定人群消费，目前的综合体可以大致归纳为{物理消费}，就是说出了买东西和吃饭脱离开了基本就没有什么了东西了。当前我国正在处于“物质致胜阶段”为此要说当前商业地产出现雷同也是可以理解的。所以 @图灵Don老师为我们提出了，下一代商业地产项目一定不是以“物质消费为主的定位“就是说下一代城市综合体会是”纯粹体验为主。目前在做的一个项目规划就是{剧院+零售}，更多的承载了一个城市的原本不盈利的那个部分。@徐慧琳姐姐 以宏大视野再次给了目前像我这样的追求差异化的家伙，一个生动案例，为此特此委托有关部门弄回了这个项目的资料，果然瑞士综合体和瑞士军刀一样，多面实用。某红企业总设计笑谈这不是”室内夏都“。结合以上 @徐慧琳和 @图灵Don的回答，这里可以总结为未来的国内发达地区商业综合体一定是以购物为主，而是《区域文化中心枢纽》参见万达武汉中央文化区；未来的综合体一定是财阀和省级政府的跑马场，从趋势看原来做好好买家具的宜家在国内积极开业、迪士尼数次规划调整也是冲着综合体文化区、广州长隆的珠海项目更是做到极致、中影也在积极推动高速铁路周边项目、当下原来原本主业不是做房地产的，文化企业积极转型开始经营综合体这块市场，商业地产格局正在转入全面的”客群+文化“的态势。为城市打造更好的文化体验，为层级消费者提供文化消费场所，这两件事古希腊的先知们早就在做了，从斗兽场、到神庙都是如此。最后总结一下：以后以高铁会和自驾游会成为下一代文化综合体的客户群，而目前城市内已经运营的综合体会走个性路线比如K11、或是类似瑞士这样的城市稀缺环境体验区。有关未来笔者在另一个问题中有回答，未来商业综合体模式是否替代传统商业街？传统商业街的生存模式又会如何转变？不足之处还望指出， 欢迎私信！！！

地产的根本是人。地产走势根本是人的走势。

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