现在写前期报告都很少用这些教科书式的模型工具，以前刚入行觉得各种分析模型挺科学的，后来都直接上干货了。做这行经验、阅历、忽悠能力很重要，甲方喜欢落地强的方案，模型到不那么重要。

谢邀。回复的有点晚，看了您的问题自己也科普了下，看了大家的回复，自己也查了资料，很收获。也是第一次看到这个名词~~~

几点补充1：很多房地产企业都在自觉不自觉的使用“STP理论”，也许不是名叫STP，或者形式上也不完全按着STP模型来做，或者根本不知道这个理论，但所谓的目标市场营销，是在营销领域的一个普遍现象，再被归纳提炼成理论的。所以很多企业即使不用什么STP，但在中国轰轰烈烈的十多年商品房开发进程中，自己适合做什么类型的产品来卖给什么样的客户，这个思路在企业操盘多了或者时间长了之后，老板基本都会去想一想的。2：市场细分不只是针对住宅，大把的企业只做旅游地产或者只做商业或者只做写字楼，这都属于市场细分。3：万科确实在细分客户上做了很多工作，起码在理念上是以客户需求为导向指导地产全程开发的。其他类似规模的开发企业在客户细分上执行程度不如万科。但也有一些企业相比万科的家庭生命周期全面覆盖，锁定的是更小的一部分客群，并有自己的客户体系。比如在一份2008年华南国际市场研究给沿海地产做的细分市场报告中，“将“旭日东升”、“风尚品位”、“成就彰显”和“温情望子”4类细分市场作为未来的目标市场。”——但不晓得具体执行情况如何。沿海地产-细分市场需求研究总报告18519931_百度文库

首先，感谢邀请！其次，所谓的STP理论我还真没用过，也真不知道怎么去运用。这么多年的营销策划工作经验中，应用更多的其实是早已经过时的4P营销理论，即客户，产品，渠道，价格（对应的英文单词忘掉了～）虽然对于那些科班人士来讲，4P营销理论早已经过时了，但从实际效用角度来看，4P营销理论更适合目前的地产发展格局，即打一炮就走的心理！对于集团化发展的公司而言，更多的是从客户角度推演产品，同时结合土地特性进行合理化前期定位，构建合理的产品体系，例如，万科集团的产品体系，恒大的产品体系，金地的产品体系，保利的产品体系等。地产行业，如果题主要进入的话，建议多从实际角度出发来考虑问题，有模型更好，但千万不要迷信和过度依赖模型，那会让自己在这个行业里步履维艰的！一个老地产人士的肺腑之言～

在房地产营销策划实践里，这么教科书式的STP理论很少用，即使在科研性质较强的咨询顾问里面（对应的执行、落地性更强的当然就是销售代理了）STP代表了对项目的前期定位的工作内容，其实在实践中，我们（一家所谓房地产服务商的黄埔军校的公司）也有对应的工作模块。他们分别是 S - Segmentation 市场细分 ---市场、客户、竞争的盘点和分析。市场，在写字楼及住宅中主要是年供应量、去化量、价格，在商业中就是业态、租金的情况；客户，就是现有物业客户情况和未来潜在情况的分析，关注点和偏好的考察；竞争，同区同质，同区不同质，不同区同质(只是方法之一)未来供应的竞争盘点，项目的点对点分析 T - Targeting 目标客群 ---根据在市场分析的客户关注点，客户迁移规律，客户升级规律，客户访谈等，进行项目潜在客户的分析，以及目标客群(与本项目)的匹配 P - Position 项目定位 --- 基于市场、客户、竞争、(开发商目标)下的项目形象定位，市场占位，产品定位，客户定位等 完成以上三步走，就可以指导出相应的营销策略和产品建议了

客户地图么？你看我还是我们公司做土地投资分析的主力呢，我都不知道，中国百分之九十九的开发商不太相信这种市场营销的理论，有时候拿到地就做，先拿到地才是关键，小企业就是这样

谢邀！仅针对问题的范畴进行回答。1. 先说一说对STP的理解：STP是个顺序逻辑，即S（先对市场进行尽可能详尽的切分，有点类似于麦肯锡的MECE，将市场中的可能性划分为若干个相互独立而又完整的集合空间，各自有着唯一的特征或特征系统），T（是根据企业自身条件及产品条件，选择S中划分的若干个细分市场作为重点进入），P（是从消费终端视角出发，寻找关键利益点，从而采取针对性营销手段）2.关于房地产企业的应用1）只能说，见过的最好的住宅客户划分体系是万科的，万科的客户划分系统应用了这个理论基础，这来源于万科庞大的客户基数以及完整细分的产品体系基础上。对于万科的营销成本效果控制是作用非常明显的（这个从营销费用占项目总产值的占比可以看出）。2）至于其他企业的应用，这类方法论在专业的中介机构中（业内称为代理公司、乙方，如世联、易居）用的比较多，但不局限于STP，要根据实际情况，交叉使用各种理论方法。

我不是做房地产前期策划的，就我个人的理解说下吧，有问题还请指正。stp是目标市场营销，应该是前期策划中产品定位的一种方法，这其实跟其他的快销产品的产品定位在本质上是一致的，针对不同的细分市场开发满足不同客户需求的产品，但是房地产更加复杂一些，过程也更加繁琐。很多开发商都有自己的产品系，不同产品系针对不同的客群，算是stp的体现了。比如万科，它的产品精细化战略，从客户的收入、价值观、生活习惯、生命周期等方面进行了细分，产生了金色系列、城市花园系列、四季花城系列及一些特色的别墅系列，他们都是在分析了不同细分市场后进行的产品定位，不同的产品仅面向不同的人群，不在这个市场（指收入、圈层等）里的可能根本不可能接触到。很多地产项目（比如动辄上亿的房子）我们都没怎么听过，其实可能早就通过其他渠道卖光了。产品定位、市场细分应该是在地产行业相当常见的了，如果不这样定位，项目很可能就是失败了。至于效果，这是必须的动作，效果肯定不差。

谢邀，由于本人从事的是评估方面的，并不涉及策划或市场，仅能按个人理解作答，如有不足，烦请折叠。STP 即市场细分，目标市场，市场定位，即企业按消费者一定项目的差异划分不同消费群体，如按照收入和消费力划分 低、中、高收入/消费人群，在选择自己企业的目标客户，即目标市场；由于每个市场都有一定数量的竞争者，就需要企业树立各种形象，使自己与其他竞争者区分开来。据我所知，保利应该有采取这一分析法，如划分投资者/高端买家/刚需买家（市场细分），针对不同买家设计不同楼盘（目标市场），销售人员技巧培训，突出自身产品优点（如销售时重点强调品牌/质量/管理等）。至于效果吗，看楼盘销售成绩单，尤其是卖楼“困难时期”的，更能看到成效

谢邀！STP分析法是指企业根据一定的标准对整体市场进行细分后，从中选择一个或者多个细分市场作为自身的目标市场，并针对目标市场进行市场定位。而现时现刻房地产在中国可以说根本不是产品范畴，和每个人的民生、生活息息相关，所以以目前中国房价之高，人民对住房的需求之急，房地产住宅还处于供不应求，信息不对称的初级阶段，而一个企业需要细分市场是因为利润与竞争太过激烈，不得不制造出新的品类。从2013年全国前十的房地产公司来看，前三的恒大、万科、保利皆为一线郊区或者三四线的超大盘，定位刚需客户，所以目前中国的房地产市场是刚需为主，商业为辅，少量豪宅，极少数投资（已经没有人投资套房了）。更细的品类竞争还未出现，因为还远不是时候。说了这么多就知道像STP这种星宿派内家功夫还不适合房地产，现在房地产大多用的是降龙十八掌SWOT，六脉神剑FAB，等屌炫酷的分析法。吐槽一句：房地产营销很落后。