一、万科已经三十而立，面对中国已进入下半场的地产环境需要再拓展新的利润增长点以及ROE；二、从盖有人住的房子到有人用的房子，这不仅仅是一个字的差别，也是在谋求产业地产的布局。目前包括 廊坊的物流地产、西安的项目、前海的企业公馆。无一不是产业地产的产物；三、对于内部，普洛斯物流地产的操作模式是我们又一个学习的标杆。但不仅仅是做物流地产，产业地产和金融布局（基金模式操作）是大方向。四、说起服务，目前在主推的是最后一公里，其实不知道大家有没有注意，万科其实的社区商业部分已经占比很大了。

这个我不是特别懂，但是之前做一个医药产业园的时候对普洛斯有一定的了解。经验不足，不敢从大方向来回答这个问题，以下纯属个人猜测，谨慎相信：1、物流业是一个资金流非常庞大的群体，有利于万科的开发资金运作，所以涉足物流业有金融方面的考虑；2、万科作为中国口碑较好的开发商，对住宅和商业的土地开发已经比较完善和先进，这样的经验对物流园区类的开发同样适用；同时，根据近年的政府政策支持导向（具体请查阅两会文件及全国人民代表大会文件），物流的郊区化和集中化是必然的，在这个过程里各个城市都有自己的规划，物流园区建设的发展，归根到底还是两个字：地价，还有四个字：园区配套；3、万科有极其完善的购房客户资料，完全可以筛选出意向性的开发客户作为自己的物流客户，此类资料是独家所有，可能也是中国最完善的客户资料了——自有物业的好处啊 ！4、万科有极其庞大的客户群体，网购已经在慢慢改变现代人的购物方式了，甚至以后的发展可能线下的店铺多为体验店，而购买量上，网络占比会超过线下，那势必意味着物流业的发展与整合，而养活物流的金主，大头将由个人群体代替单位大宗物流，那在这样的趋势下，有自己物流的万科，他们的业主将会有特别物流也未可知啊。-----------------------------------------------------------------------纯属个人猜测，谨慎相信。

先说一下对万科的了解，他是通过对业主的“惯”。通过物业的各种服务，让业主接受不了其他地产公司的物业。二次置业的时候只会考虑万科自己的产品了。

随便说说，工业物流地产能够带来稳定长期的现金流，对于平衡资金收入来源尤其是目前万科还是以住宅销售收入为主的模式很有帮助，也是未来住宅销售下降后的新业务方向，在商办物业整体过剩的大环境下，工业地产特别是物流地产的市场发展还是很有前景的，但是目前这一市场给普洛斯等外资把持，要突围还是很难的

无它，圈地尔！

第一个问题：为什么要做？1、物流地产基本会有10%左右的稳定的回报率，这是非常好的现金流项目；2、万科拥有庞大的社区+自身的资源整合能力，做物流有先天优势3、这也是现如今大势不好的情况下，地产商分化风险的渠道，相似进入不同的领域的还有很多第二个问题：对主营业务有什么帮助？1、万科已经明确提出转型城市配套服务商，做物流很明显是整个城市配套的一环2、做物流能进一步打通上下游的产业链，为客户提升更多的附加值和更好的体验感

本人对行业动向不是特别敏感，今天看到这个问题突然想起最近有猎头推荐给我一个国内物流公司的职位，物流和地产的结合看来是双向的。但是因为对物流行业不了解，我想不出这种结合的产品与其他商业形态有何差异，地价便宜？回报稳定？无论再多的噱头始终要回归地产本源，说真话，看到标题我的第一反应就是俩字：圈地。这也许是万科的简单试水，也许是转型的重要一步，但我始终认为：做住宅的万科才是最好的万科。养老地产这种对服务和品质有至高要求的产品才是万科应该发力的方向。

谢邀从大环境来看：现在住宅地产不断受到政策干预以及其他因素掣肘的时候，在国内1、2、3线城市商业地产已经出现过饱和的情况下，现在地产领域公认的蓝海只剩下旅游/养老地产和产业地产。而万科对于养老地产已经有所涉猎，但是产业地产还没有万科的影子，而进入产业地产领域，物流地产无疑是一个比较好的切入点。为什么要进入物流地产？时机：在电子商高速发展了十余年后，物流体系的不完善越发的凸显出来，物流地产的重要性也越发的体现出来，虽然近几年物流地产发展迅速，但是目前国内高标准的仓库依然匮乏。于是不管是电商企业、零售企业、物流企业还是房地产企业都在加快扩张脚步进入物流地产分一杯羹，而现在物流地产还处于诸侯混战的局面，是抢占市场份额的时候，再加上万科2013年的利润率首次出现下滑，现在万科急需寻找一个新的利润增长点，而近几年物流地产租金在加速上涨，可以提供稳定的收益率，SO政策：对于产业地产，政府一直秉持欢迎的态度，现在对于产业地产的政策都是十分优惠的，不管是拿地价格，还是税费等方面，而土地对于房企的重要性是不言而喻的，所以进军物流地产无疑可以帮助万科拿到更多廉价的土地，增加万科的土地储备，这也就难怪很多人会质疑万科进军物流地产实则是为了圈地战略：万科要做城市配套服务商，而物流网络现在也成为了城市配套所不可或缺的一部分，从战略角度，进军物流地产是可以完善万科的战略板块趋势：现在一谈到互联网必然会谈到O2O，虽然现在不同的企业对O2O都有不同的解读，但是物流一定是O2O中重要的一环，做好物流地产，万科还有很大的想象空间