公租房股票交易市场计划一、 含义：公租房股票：把建设开发公租房股票的所有资金划分成价值相等的一定份数，通过公租房股票交易市场交易的一种资产。投资者拥有公租房的产权，但是不拥有使用权，享受公租房商业部分的租金及其衍生出的经营性收入。（停车费、物业收入、商铺租金、区内广告收入等等）政府通过发行公租房股票建设公租房，让老百姓免费住。投资者享受公租房衍生出来的经营性收入的一种方式。公租房收益率=（公租房项目所有商业部分和一些衍生经营性收入）除以（地价+建设费用+其他费用），目前地价占的比重比较大。所以地价的高低对公租房收益率影响也很大。二、 意义：1、 解决政府目前建设公租房的资金短缺问题、公租房位置偏、公租房房租贵不具有吸引力、公租房供应量少只能满足少部分家庭困难的人。2、 要想发展经济需要拉动消费，本来购房也是一种消费，但是老百姓买套需要按揭、然后背20年债。他们就需要勒紧裤腰带，用于其它方面的消费自然要主动减少。那么资金一直会集中在房地产行业、银行、政府手中，其它行业得不到繁荣。特别是吸纳就业人数最多的制造业。他们大部分人由于企业效益不好，导致工资不高，所以他们就用更少的工资来买房子背本不该这么贵的房子的债。然后他们的其它消费就更少了。所以中国的消费市场一直拉动不起来。这是根本原因。但是建设大量的公租房用近乎免费的租金来给老百姓居住。他们的消费将得到解放。制造业的发展将得到激活。试想一下，人们不用花钱买房子了，那么他们会买什么？车子、家电、手机、电影、投资、创业等等。每个人都可以实现自己的中国梦。不然你想想，一个20、30岁的年轻人买套房子再背20年房债都40、50岁，还能有什么中国梦？中国经济将得到巨大发展。企业有钱了将会加大自主创新，科技将得到进步。国家实力将得到极大的提高。3、 中国改革开放20、30年持续贸易顺差，这么多年赚的外汇，外贸公司不要换成人民币吗？导致国内人民币超发。建设这么一个公租房交易市场即可以为这些超发的货币找到投资渠道、又可以吸纳他们。市场上货币少了，物价不说降至少也有抑制作用。4、 有救市功能。目前网上大量报道很多房地产老板资金断裂有跳楼的、有跑的。出现很多烂尾楼、高库存。土地招标流拍，影响地方土地财政。这些有问题的项目都有一个主要原因就是资金链断裂。所以把这些项目纳入到公租房范围内，然后发行该项目的公租房股票，用这些钱来完成这些项目，然后百姓免费住。政府可以继续进行土地财政。不过需要对这些项目进行一定的改造，保证其收益率。5、 有绝对调控房价功能！目前房价之所以高企。主要是房屋市场的供应只有商品房。当商品房成为土地财政的牺牲品时，老百姓只有默默承受。但是如果公租房免费租金或租金很低，比如达到1元一平方米的租金水平。那么谁还愿意买商品房。所以当公租房的量达到一定水平。那么商品房自然卖不动。但并不是房地产行业就死了。而是将进入到另一个局面就是政府通过公租房股票市场主导住宅房屋的建设。那么建筑企业一样有活干。只是原属于的房地产开发企业老板的暴利消失了。政府可以对公租房的供应量的调节来实现对房价的调节。6、 公租房的最好不要老白姓的房租，让他们免费入住、实现共产主义。那时候谁还关注房价，所以控制房价也不需要了。7、 既然大家都免费住房子了，还要什么住房公积金？那么就会给企业松绑。更加激活国内经济活力。8、 公租房项目的商业部分租金收入和经营性收入是一定的。如果政府把土地溢价过高，那么就会导致公租房股票的收益率降低。比如当前地价5000一平米尚可以达到4%的年收益率。但是如果政府把地价提到8000一平米，那么该项目的公租房股票的年收益率将很低，不具有资本逐利性吸引力。如果低于银行定期存款利率，将不会又有买。所以将会促使政府把地价控制到一个合理水平。9、 公租房一切有政府主导，不用竞标拍地了。开发商只需要找设计院设计好，找建筑企业建设就行了。政府只需要给开发商和建筑企业合理的报酬就行了。房子也不用卖了。反正老百姓申请入住就行了。没有销售成本。三、 具体实施方案：首先我建议把公租房的建设片区大型化、商圈化、高密度化。不要建什么花园小区，老百姓都免费入住了，就应该承受城市汽车的尾气和环境。所以应该在片区内多建设写字楼和商铺乃至地下商城、多建设那种商住楼，商业部分多建，住宅部分往天上发展。其实这么做的目的就是为了提高项目的年收益率。因为我们发行公租房股票来建房子给老百姓免费住，但是资本是逐利的，项目回报率低的话一切都是空谈。既然房子都给老百姓免费住了，所以能够回报公租房股票投资者的只有商业部分的租金及其衍生出来的收入了。我查了很多资料现在单栋房子的回报率不太高，年收益率可以达到5%都比较难。毕竟商业部分只是项目的一部分，我们不可能把商业部分的量大于住宅部分。这样就失去了初衷。既然现在的土地都出现流拍了，政府的土地财政都出现危机了，如果适当的降低地价，那么就会提高公租房股票的收益率。那么公租房项目就可以红红火火的进行。政府的土地就不存在流拍的现象了。因为土地都拿来建设公租房了。根本不需要竞拍。说这么多就是要强调一个公租房股票的收益率。至于怎么实现，有关专家可以设计一下，应该不是问题。注意这样的话公租房的产权是投资者的，住的是老百姓。那么要想这个关系持续下去就必须要求项目的收益持续性。那么公租房项目的所有的商业部分都不可以卖，应该采用租的方式。只要房子在，收益就在，投资者就愿意投资，老百姓就可以一直住。重庆解放碑商圈占地1.6平方公里，即160万平方米的面积。常住人口7万如果政府也在其他地方做一个这样的商圈。就算平均卖地5000元每平方米。卖地收入才80亿，加上其他的建筑费用等等花费也不多。又因为地价在公租房股票里面占成本的大部分。所以要想建设一个像重庆解放碑的商圈，也只需要发行公租房股票200亿就够啦。我们可以算个账。如果一套商圈的房子平均价值100万，那么7万人就需要700亿。这远远超出发行房地产股票的200亿。如果花同样的钱，那么商圈里面容纳的人数将将近4倍于从房地产公司购买商品房的人数即28万人，且政府不用花一分钱。解放碑商业营业面积达45万平方米。如果每平方米每年租金收入2500元，折合一个20平米的店铺一年租金才5万，这一点都不算贵。那么就有11亿的租金收入。如果发行是200亿的公租房股票。那么年收益率将达到11亿除以200亿=5.5%这还是粗略估计。乐观估计可以达到8%以上。大于银行贷款利率。那么银行贷款还不如买公租房股票收益高。即使我们建设的商圈没有重庆解放碑的商圈收益率高，但是我们也不用这么高的地价，也花不了这么多钱。所以算下来收益率也不错的。所以我的公租房股票市场计策是具有很大的可行性。我们来说一下具体实施方案。应为是公租房股票，我们不必要专门建设一个市场。我们只需要与上海证券交易所和深圳证券交易所合作。在那里发行我们的公租房股票，采用股票发行的一套来实现。我们在发行时也实现询价制，让投资评级机构，会计师事务所进行询价。防止政府把地价定太高，影响公租房股票的收益率。还可以利用证券市场的资源来寻找投资者。一切都是现成的。实行起来没有难度。发行环节政府可以把地价+建筑成本和费用+开发费用加入到公租房股票的估值里面。这样政府卖地也不愁了。然后把估值划分才一定份数，然后做成股票，通过证券市场发行。并且在发行的时候同样可以使用询价机制，实现社会监督，通过中介机构对项目进行询价，可以防止政府定价过高，保证公租房股票又合理的收益率。流通环节，为了使公租房更有吸引力，我们将实行T+0交易制度。这比目前的股票交易更有吸引力。管理环节：1、 由于公租房股票发行再到公租房建设完毕还有几年时间的等待期，如果投资者买入后还要等几年才可以获得收益，那么就没有吸引力了。所以我们在公租房发行股票后，在建设期间，由于公租房股票也一直在交易中，期间产生的收益应该有政府财政来补贴。比如一个1000亿的项目如果，公租房股票的年收益率设计为6%（当然项目建成了也应该达到这个水平）那么每年的的收益就是60亿。那么政府就应该在建设期持续给付投资者。如果建设期3年，那么就应该付给投资者180亿。建成后由于老百姓是免费入住，那么人口会立马到位，商圈的收益率也能够迅速达到设计水平。那么以后就靠商圈的收益率来付给投资者，这样就没问题了。注意这里的180亿看起来很多，但是这个1000亿的项目里面，其实政府卖地估计都卖了600亿了。因为项目的成本绝大部分来自于地价。所以政府绝对付的起！2、 要想收益能够得到保障，那么必须要有一个机构来管理商圈。由于公租房产权是投资者的。这将极大的带动投资者的积极性。所以投资者可以开投资者股东会来选择管理公司来管理整个片区的物业收入。包括店铺租金、停车费、广告收入、其他衍生出来的收入等等。如果投资者觉得收益率低，那么投资者可以开股东大会把部分商城、店铺拿来自营。或者每年的收益滚存用来开公司、收购企业、或者其他投资。比如这1000亿的项目就算是3%的年收益率，也有30亿。那么着30亿可以用来做任何投资都足够。可以做天使投资，或者收购公司，上市后带来溢价收益都可以的。总之投资者可以灵活使用。不像股票市场上的投资者由于控制权掌握在上市公司老板手中。所以很被动。而公租房股票的投资者掌握在全部的股权，只要某个投资者买的多，占到一定份数，也可以控股。显示全部

有两本书你可以看看1 泡沫经济学 作者: (日)野口悠纪雄 日本人自己写的，不过书是92年的，当时没人能想到二十年没缓过来2.疯狂、惊恐和崩溃 这个主要是关于三十年代大萧条的，我们目前状况和当时美国有点儿像，你也可以看3 萧条经济学的回归 克鲁格曼写的关于亚洲金融危机的书，当时他们的发展模式与中国现有的基本一样，你也可以看看最后，各国情况不同，假如你想真正了解过去二三十年我们的经济政策和影响，我还是推荐你看一本作者在2005年写好的书，当时他已经在书中分析了过去的经济模式并预见了现在的一切问题，也因此这本书无法出版，你只能在网上下来看，袁剑写的《奇迹的黄昏》！！！