房天下

Fang.com
房天下 > 房天下问答 > 买房 > 买房准备

  • 民营企业土地一级开发贷款的问题?

    项目概况，辽宁省某县级市新城土地一级开发，地块面积约8平方公里，总投资30亿，分期5年，初期资金缺口大约10亿，初步设想5亿自有资金5亿贷款，项目概念规划、财务测算、可研报告均完成，准备与银行洽谈贷款事宜，项目公司3方组成，当地最大的商业地产开发商65%（与当地政府关系极硬）、A上市公司20%及B上市公司15%，未来收益即卖地收入，利润与政府协议五五分成，我想问的目的是了解与银行沟通过程中需要注意哪些问题具体我大致想了些：与政府有合作协议，有无可能类似土地储备中心一级开发那样做信用贷款？若必须抵押贷款，未整理的生地能否作为抵押物？若生地不能抵押，而项目公司无信用记录，除资本金无可抵押资产，是否必须以股东资产做抵押抵押率一般能到多少？50%？70%？利率一般基准利率上浮多少？另外据我了解，成都的一级开发貌似挺多民营企业做的，有哪位了解其具体操作路径么？另：除贷款外，信托之类的与之相比有些什么好处坏处？另：之前也咨询过不少银行的朋友，但感觉如果仅仅是做普通的信贷业务的，貌似对这类问题并不算特别清楚另：很多开发商做一级开发是为了二级市场拿地，但本项目主要目的还是通过卖地赚钱（可能会通过各种方法争取获得部分优质地块进行二级开发）本人做房地产行业咨询的，有问题也欢迎交流！ 北京市

    抵押贷款 地产 贷款 房地产 举报

    提问者：神话＠昭昭

    发布于2015-07-13 北京市

相关搜索推荐

抵押贷款 地产 贷款 房地产 开发商 生地 土地 地块

共6个回答
  • melonysy 丨Lv 4
    实话实说，民企做一级开发想在银行融资很难。土储可以融资，但是一般得用另外的熟地做抵押。没有土地证的生地明确不能作为抵押物。利率看融资主体的议价能力了，一级开发没有销售回款没有按揭，衍生收益很少，还款来源不确定，银行不愿意做。信托目前一般是进股权，用途限制少，但是融资成本比银行渠道高的不是一星半点。具体这个项目，主要是看融资主体包括股东的实力。但我感觉很难。
    +1 2015-07-13 举报
  • ffff5206 丨Lv 0
    不是很了解具体合同内容，也不知道投资模式是什么，首先有个疑问，30亿总投资，初期10亿，是不是有点多？开发时序，土地出让计划没有做？完全可以做到边出让边开发模式。至于贷款，普通民企还是比较困难，几家联合单位成立项目公司进行融资，不占用总公司信用额度或不抵押贷款。只能从政府那边想办法。首先不知道能不能按照城镇化概念来做贷款，银行还是重视这块业务。政府是否抵押给项目公司土地作为他项权利。信托融资利率高，但如果做好开发及出让计划，分期分批开发，做好周密测算，也算是一个好办法。
    +11 2015-07-13 举报
  • tianyi302 丨Lv 0
    1、一般来讲，地方土储中心不可能给你做抵押贷款。（1）生地产权不明晰，商业价值无法体现，无从抵押；（2）政府不可能介入民企土地开发贷款，就算政企关系再好，政府也不敢拿其信用开玩笑，何况现在动用财政担保，必须地方人大常委会出意见，党委不可能不介入，你多大能量能整合党委、政府、人大三套班子。2、好的地块你要出得到够狠的银子，脱手要快。差一些的地块你拿什么资本卖高价，你捂地能捂多久，如果没有明确的下家接盘，信贷成本你能扛多久。银行除了对政府融资平台公司的优质项目可以放贷，对民企做一级开发基本封杀，信托的利率高不说，而且对资金用途有诸多限制。在当前融资成本高企，房地产行情黯淡，政企关系不敢霸王硬上弓的情况下，再打卖地的算盘估计行不通。
    +1 2015-07-13 举报
  • 空想泡泡 丨Lv 0
    1、 政府对于土地增值收益5:5分成模式，从财政支出的角度没有路径，因为根据土地出让金管理办法没办法支出，只能通过政府内部会议的形式直接以奖励的形式支出。这样地方政府领导承担很大的责任，现在这样干得越来越少。2、 作为一级开发贷款有很多条件限制，首先是各项规划的完善，其次是担保，抵押，或者股权质押等调节支持。在这些都具备的条件下，一般银行最高能做到70%。如果在这过程中土储参与其中可以拿到政府的相关还款担保，但是你这里面没有。3、 信托和基金就别想了，一是你的一级开发还款来源不明确，这里面要牵扯土地规模和指标获取的因素，同时还要有你的地是否能在市场上顺利招拍挂的因素，所以从信托和基金的角度对于这种风险的项目会慎之又慎。4、 到底是开发赚钱还是卖地赚钱这要看企业的战略是什么。要比较相对成本和绝对成本。从你们和县里的这种委托来看，可以说你们被忽悠进去干活的可能性更大些。所以，干之前要将事情琢磨清楚，财政返还路径设计清晰。另目前国家推行ppp模式，这是对于区域内开发的一种肯定及利好。可以琢磨琢磨。
    +1 2015-07-13 举报
  • lgy284 丨Lv 0
    若生地不能抵押，而项目公司无信用记录，除资本金无可抵押资产，是否必须以股东资产做抵押抵押率一般能到多少？50%？70%？ 上面两位的回答都是正解，做一级开发要做好长期抗战准备，现金流要有保证，也就是说要有其他的收入来源，否则很容易弹尽粮绝。另外，根据你的思路，不能单吊死在一个项目上，这样风险过大。股东资产抵押得看评估的价格，即使评估价格有水分但也需要有一定的分量才能达到你的融资需求。本人参与运作过多个项目，有空可交流。
    +1 2015-07-13 举报
  • 伴奏改版很多 丨Lv 3
    土地一级开发是不具有土地证的。进行市场融资或是银行贷款的时候是没有明确的抵押物的。最好是找有大型国企做担保。但这种情况很少，因为大型国企也会考虑自身风险。最常见的就是用当地政府的信誉做担保，财政收入做抵押。但在这方面是国家禁止的，是不具有法律效应的。但是从银行贷款的时候，只要有地方政府的类似一种安慰函。可是可以拿做银行担保的。从银行贷款相对融资成本较低，二面向社会集资融资成本会相应提高。
    +1 2015-07-13 举报
热门人气推荐
推荐楼盘小区二手房商圈租房热门知识 相关推荐房产百科
免责声明：问答内容均来源于互联网用户，房天下对其内容不负责任，如有版权或其他问题可以联系房天下进行删除。