日本的房地产完了 ，日本还有强大的制造业基础，国民的做事事无巨细，做人擅长换位思考的性格。 中国也许应该看看除了房地产，中国还剩下什么，就知道之后的结局了

看看下面这个，说得很全，腾讯新闻上的。搜“ 日本房价崩盘启示录，对照泡沫时期日本的房市及股市” 。这里不让发链接。

钢材价格已经两千多了，别的就不说了，等着瞧吧！

中日最大的不同是，东京房价90年超过1万美元，是洛杉矶的8-10倍，遥遥领先全世界其他城市，上海的现在的房价只有洛杉矶的1-1.5倍，和慕尼黑、巴黎、东京差不多，比纽约、伦敦、香港低不少，二者泡沫无法同日而语。90年前后东京平均月供是收入的150%，中国2013年房贷余额9万亿，按6%的利息算，只有5400亿，上海北京常住人口就接近5000万了，按5000万人有房贷算很保守了吧，10790元/年，占收入的比例很低的，按1亿算才5000多。北京的房子够贵了吧，2013年只有50%的新房购买使用了贷款，使用贷款的很多还是六成七成首付，个人房贷总体是没有啥风险的，也就2013-2014年高点，屌丝买的首套房有点风险。2012年以前买的，多数都还了好几年的贷款，加上装修，已经支付了超过50%的房款了，房价即便腰斩，断供从经济上都不划算，更别说还要居住了。

日本西班牙等国的房市只能对中国起到事例作用，但政治体制不一样，看股票就知道了，中国的经济一般都不会完全遵照经济体应该有的节奏发展。人为干预的太多，亦好亦坏，个人很难预测未来经济走势，同时国家调控也就不会一边倒了。我在说什么，我也不知道，我只知道现今社会尽可能的享受，钱放在水泥里和银行里都不安全…

窃以为日本的房地产泡沫不大会发生在国内，毕竟一个是相对自由市场调控的，一个是政府强大干预的，没有可比性。近十年来各级政府因为房地产的升值而尝到了甜头，包括GDP和城市建设都上去了，地价水涨船高，对于带动地方财政收入和城市品位提升都有重要的意义。从政府来看肯定不希望房价降低，但是出于社会稳定的政治需要和遏制盲目投资的经济需要，对过高的房价也会做出一定的遏制，但绝不会釜底抽薪。

辜朝明在他的《大衰退》里提到过，日本房价崩了之后，企业的资产价值大幅下跌，资产负债率急剧上升，企业的的目标函数从利润最大化变成负债最小化，这时无论政府怎么样地想方设法压低利率，也无法促使企业借贷进行新的投资生产，经济陷入了资产负债表式的衰退。日本陷入了长达20年的修复资产负债表行为当中。 这是《日本近现代经济史》对日本房价和股市泡沫破裂时的描述： “日经平均股价在1989年12月29日创下38915日元、股价收益倍率71倍的记录后，调过头来直线下跌，1990年10月1日跌至20221日元，1992年8月18日跌至14309日元。不到两年，股票降至1989年最高价的37%，股票市场总市值减少430万亿日元（1992年日本的GDP为450万亿日元），股市泡沫彻底破裂。其后股市缓慢恢复，1997年曾探至2万日元。但是受银行不良债权、大型企业破产以及亚洲货币金融危机的影响，1997年底日本股市再次掉头下跌，2003年4月28日跌至7608日元，但是上市公司经营状况持续恶化，股市跌至低点时，同年股价收益倍率仍超过600倍。 1992年后，以东京为首的六大城市圈不动产价格开始下跌并一发不可收拾，全国城市商业、住宅、工业用地等所有不动产价格连年下降，六大城市圈不动产业价格下跌了40%-50%，不动产崩溃。 在股市、地价暴跌的资产价格缩水过程中，约1000万亿日元蒸发。”

日本楼市崩溃，和信贷有莫大关系。中国的信贷从没如此放开过。

更要了解到的是在整个过程当中～日本的繁华地段的价格在疯狂上涨之后并没有相对那么剧烈的回跌～而偏远地段的价格就是呵呵呵了～所以说买房子要考虑三个因素那就是“地段 地段 地段”～再回头看国内的房价～一线城市的稀缺地段（或者说比较好的地段）大家不用再妄想期盼什么回落了～甚至现在哪怕十万块的价位很有可能十年后再看变成四十万每平也不诧异～大家的数据能再细分到繁华地段还是远郊地段的话就更好了～如上心得是与几个日本同事交流而来～他们经历过那段日本黄金美好日子回头再看的感觉～而我们现在处于哪个阶段呢？我认为还只是上升期的一半不到吧？

如果只是为了看中国，我认为的区别是，日本的主银行体系，这使得企业可以再平时负担很重的债务，同时保持扩张，所以土地账面价格下跌后，企业陷入技术性破产，银行也因为整体经济衰退，形成一荣俱荣，一损俱损的局面，但是目前这种局面在国内是否是这样，应该画个问号。如果真是考量逻辑的话，上面有人提到的《大衰退》很像中国，可以看看其中的逻辑。