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可不可以这样从租金推算房产价值 ?
如果我现在租的房子120平，月租4500，年付，也就是每年要付5万4。假如我去年先在银行存入足够的钱，一年期，按目前利率是3%，也就是要存180万，那这之后每年就能用利息来支付房租。如果持续到没有期限，就属于永续年金了。可不可以说，这房子当前就值180万？房屋出租和房屋买卖，确实是属于两种产品或服务，但是，这两者之间是存在一定的替代效应的，尤其是房屋长租对房屋买卖的替代。感谢MrToyy的回答，我的这个问题有一个潜在的前提假设，就是土地产权没有期限，这会有出现永续。也就是说，如果没有产权期限都只是180万，那有70年限制的房子，岂不更应该在这180万以下？谢丹的解答中也有类似的存疑，就是我这问题算是不考虑折旧了，也才180万，到后面的年费，要是有折旧，房租应该要下降的。 北京市提问者：whanwff1
发布于2015-07-13 北京市
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共7个回答
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boboliuxia 丨Lv 3
首先你不可以说这房子当前就值180万！房屋本身涉及使用权、产权、出售权、抵押权等多种属性。事实上你目前花180万仅仅只占用的是这个房屋的使用权。所以准确的说，是当前房子的使用权价值180万。而一个完整包括所有属性的房子当前价值可能是300万或更高。这也就是租房和买房的根本区别。所以就没有其次了这个问题根本就不用牵扯到什么房价上涨啊，CPI涨幅啊、利率之类的问题，结论就是错的，大家不必深究了。 -
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tsdcsxcl 丨Lv 0
现金流折现法是常用的一种资产评估方式，但是这个法子有两个重要假设，折现率和租金增长率，就算这两个假设靠谱，评估出来的价值只能供“参考”，真正的价值还是要看实际成交价。 -
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乌龙茶不加糖 丨Lv 4
1，租金至少是CPI的上涨幅度进行计算。2，要计算各种税费的成本。3，房子的折旧如何算没有公认的公式啊。所以你会发现，如果cpi 算3% ，你至少也要360万啊。 -
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huyingchong 丨Lv 2
以未来现金流折现来估算房产的价值，思路上没有问题。不过，估算过程中所需的两个数据，未来现金流和折现率，的选择，有问题：1、房租是会增长的，不仅要考虑目前的租金，也要考虑未来租金的增长率；2、要考虑土地产权到期后是否有现金流；3、3%的利率是无风险利率。房产投资显然不是无风险的。需要估算房产投资的风险利率。 -
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guchi1963 丨Lv 5
楼主这样算并没有太大的错误，只不过这样的算法只适合作为心理安慰的一种暗示，就如同销售商品房的过程中，置业顾问为了达到成交而不断提高客户的心理预期，灌输房子年年升值、房租年年见涨一样。这就要看你的经济承受能力如何了，如果有钱买房就不要考虑这些东东，不管是自住还是投资，因为这些东西仅是一个近期的无风险算法，对于以后的事情谁也说不准！ -
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斯雷德 丨Lv 4
由现实情况和因果关系看，我觉得题主这个问题应该反过来说——是房价决定房租，而不要从房租推断房价。第一，现实情况是，想知道房价直接去查房价就行，你会先统计房租，再确定合适的折现率，算出净现值吗？第二，从因果关系说，房价的确定依赖于更基础的经济变量，房租从属于房价。如果题主只是问从房租推导房价的现实可能性，而非必要性分析。。那就好办了，这和股票的基本层面分析差不多。用DDM模型（股利折现）来计算房租确定的房屋内在价值，能够用来看看市场房价是否合理，或者房租是否合理。以上分析理论可行，但现实意义几乎没有。拿来住人的房屋属于商品市场，不是资本市场。从房租分析房价利用的是资本市场定价模型，真的没有意义 -
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将暗色那么 丨Lv 0
商铺可以从租金推算房价，按照当下的租金计算。15年内能收回房价的商铺即可出手。二三线城市的住宅价格，按照业内的流行算法，一平米的价格是周边地区普通一碗牛肉面的1000倍即可出手拿下。一线大城市，北上广之类的毫无规律可言。 -
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