政府控制了国有土地的供应。通过限制资源供给来提高收入。

人口在增长 而国土却在减少 你懂的

去年全国土地出让收入高达4万亿，地王频出背后是中央与地方的博弈。上世纪90年代初，朱镕基推行分税制改革以来，中央“钱多事少”、地方“钱少事多”，为弥补财政支出，导致地方财政不得不通过卖地赚钱被房地产“绑架”的局面。1980年代，沿海省份开始全面发展经济，地方和中央采用包税制。包税制的实质是“包盈不包亏”，地方财政每年仅向中央交纳定额的财政税收。上世纪80年代末至90年代初期，中央财政占整体财政收入的比重迅速下降，中央财政困难重重。期间共发生过两次中央财政向地方财政“借钱”的事情，每次都大约是二三十亿元人民币，形成1949年以来未曾出现过的“弱中央”状态。中央财力不够，国家对教育、医疗、基础设施建设等投入自然面临经费匮乏的状态。分税制改革自此被提上议事日程。从1994年1月1日起中央改革地方财政包干体制，对各省、自治区、直辖市以及计划单列市实行分税制财政管理体制。中央将税源稳定、税基广、易征收的税种大部分上划，消费税、关税划为中央固定收入，企业所得税按纳税人隶属关系分别划归中央和地方；增值税在中央与地方之间按75∶25的比例分成。为减少地方的反对声音，时任国务院副总理朱镕基成功地说服了经济大省广东省，作为“代价”，他同意将土地出让收入部分归于地方政府，这为日后“土地财政”埋下伏笔。分税制的实施对中央财政效果显著，1994年，中央的财政收入比上年猛增200%，占全国财政总收入比例由上年的22%急升至55.7%，但中央的财政支出仅占总财政支出的不到20%。中央在经济权力和利益的分配中重新获得主动权。分税制财政改革后，财政向上集中，事权不断下移，地方财政捉襟见肘，强化了地方政府追求预算外收入的内在动机。分税制之后，地方政府占全国公共财政收入比重降至50%左右，而地方政府财政支出却占到全国公共财政支出的比例高达85%，由此可见，地方财政收入相比中央财政收入承担了更多的支出责任。地方政府事多钱少，自然会想办法找钱。地方政府是城市土地所有权单位，依靠出让土地，可以获得地方政府可支配收入，土地出让金自然也就成了地方政府的“小金库”。1987年，深圳市第一次协议和拍卖出让国有土地使用权，突破了国有土地使用权不允许转让的法律规定，这一成功尝试，直接促进了中国土地使用制度的改革。1990年，国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权出让、转让、出租等做了更明确的规定，土地使用权出让由市、县负责，土地出让收入划归地方政府。这使得市、县基层政府成为土地市场的主体，成为新增建设用地的供给者，展示了土地出让制度的财政功能，并由此埋下了日后“土地财政”的种子，形成税收与出让金收入并重的土地收益来源。随后的20多年里，拍卖成为土地交易市场中的主流形式，一方面它在一定程度上规避了以往协议出让中的暗箱操作，另一方面价高者得的方式，使得地价不断上涨，“地王”频出，地方政府收获了越来越多的土地出让金，土地出让金也成为地方政府的主要收入来源，土地财政现象逐渐凸显。土地出让拍卖制度在大幅提高地方政府财政收入的同时，也对房地产市场形成了巨大冲击，房价上涨过快与土地出让金的大幅增长脱不开关系。政府对土地供应的垄断造成地价不断上涨，地价作为房价的主要成本之一，如此一来，高地价又会推高房价。高房价将社会分化为能买得起房的人和买不起房的人，不仅不利于社会公平，还有损经济效率。土地是一种有限的资源，这意味着土地财政必然会受到资源的影响和制约。目前城市土地越来越稀缺，拆迁成本越来越高，土地出让净利润也会越来越少，卖地模式的可持续性受到严重影响。无论是否征收房产税，土地转让金都将减少，因为地价不可能一直涨下去。显示全部

1、土地价格上涨背后的逻辑很简单，仅以住宅用地为例，这意味着开发商对后市预期乐观，需要补充存货以待售出。但由于土地数量有限，且政府的供地数量都有一定的规划，短期内土地供应不足会导致开发商抬高价格来竞购土地，推动价格上行。2、政府虽然依赖土地出让收入，且掌握了土地供给，但实际上对土地出让价格的控制能力有限，资本都是灵敏的，在行情不好的时候土地流拍的案例比比皆是。但这并不代表土地国有制度的合理，政府控制土地导致的一系列问题，不太适合在这里展开论述。3、因此，开发商的乐观预期是土地价格上涨的根本动力，没有乐观预期，即便政府放开土地供应，也不会有人去竞拍，更不会去抬价。但当乐观预期带来的需求上升碰上各种原因导致的土地短缺，价格上行就在所难免了。4、最近几年土地价格也并非一直在上涨。下面贴了一个图，数据为一、二、三线城市的土地成交楼面均价的变动趋势，数据是经过移动平均处理的，2008年12月份的数值实际上代表了2008年1至12月的数值的平均，以此类推。可看出两点：（1）2010年中到2012年中土地成交楼面均价是下滑的；（2）去年下半年以来一线城市的涨幅要远高于二、三线城市。

因为房价预期是涨的。开发商一算，房价按这个速度上涨，如果保证同样的利润率，那么地价就比现在的高很多。也就是说，即使现在出个高很多的地价，将来靠房价上涨也能赚同样的利润率。于是把钞票一拍，买了！

土地财政来钱太容易，政绩也好出。不干这买卖干啥？

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泡沫经济，灰飞烟灭瞬息之间

因为政府需要gdp