谢谢 @张君岚的邀请，简单分析一下，抛砖引玉。我把问题顺序稍微调整了一下问题一，如何剖析这个行业从源头到终端都有哪些环节？简单说起来，商业地产有政府、开发商、商户、消费者四个核心利益体。其中，商户是商业地产与房地产开发利益体区别最重要的一方面。四个利益体各有不同的价值环节。题主所提的价值环节，我理解应该主要是从政府招商供地，开发商工程建设，物业持有运营和物业销售三大环节，四个部分。三大环节或四个部分如再展开，网上很多内容，不细说。问题二，商业地产的存在到底提供了什么价值？这是个很有意思的话题。前面本人有说到，商户是商业地产与房地产开发区别最重要的方面之一。为什么这么说？个人一直认为，城市化是商业地产发展最重要的因素。城市化产生规模经济效益，促进了中产阶级的产生（公务员、白领、个体老板等）。而这些商户创造了更好的产品，提供了更好的消费体验，满足了这些人的需求。比如：电影院、溜冰场、苹果、星巴克、哈根达斯等等。从核心的角度，他为这个城市最有价值的人群——白领阶层，提供了大量的从办公到居家的高品质服务，使得这个城市能够留住这群最能创造价值的阶层。换句话说，商业地产的存在为城市白领阶层提供了一种或者优雅、或者便利、或者品质的生活方式，是这个行业最大价值。问题三，利益是怎么分配的？因为商业地产提供了这样的城市价值，所以，使得政府愿意提供有价值低成本的土地给到万达之类的开发商企业，从社会价值和经济价值中找平衡点，从而实现政府的价值平衡。而开发商通过商户的集合——**购物中心（也包括酒店、写字楼），并低租金提供给商户，并通过商业的运营，使得商户实现利益平衡。另外，开发商以中高价格出售物业给中产阶层，实现自身的利益价值。中产阶级在本城市内实现了较高品质生活方式的满足，并愿意为此付费。大概就是这样，谢谢！欢迎大家拍砖

人的基本需求：吃饭，住房，穿衣，交通，通信，娱乐，社交，医疗；区域综合体，以万达广场为例，可以满足哪些？星巴克肯德基酒楼小吃街满足吃饭需求，引进服饰商家/万达百货满足穿衣需求，大歌星、电玩城、万达影院满足娱乐需求。社区商业，以蓝光为例，蓝光社区商业八大业态：鲜蔬配送、社区餐饮、社区金融、社区超市、社区医药、棋牌茶楼、干洗缝补、美容美发，满足哪些需求？鲜蔬配送、社区餐饮、社区超市满足吃饭和日用品需求；社区金融满足存取款需求；棋牌茶楼满足成都人娱乐需求；社区医疗满足医疗需求；干洗缝补、美容美发满足日常需求。现在的商业地产在阿里巴巴冲击下，都在谋求转型，典型的万达已大幅降低零售业态比重，增加娱乐休闲比重。开发商拿地开发区域综合体，需要考虑而不限于以下问题：消费者（周围已入驻和未来居住人口），竞品（竞品距离，体量，业态），产品（体量，业态，各业态比重，租售比例，租售定价，招商，商业运营）。具体过程：开发商前期调研--> 政府出让土地--> 开发商拿地--> 建筑设计院建筑规划--> 建筑公司施工建设--> 营销代理公司销售--> 广告公司/媒体代理推广--> 商家租、买商铺-->商管公司商业运营。具体利益分配，如一个地块土地成本10000元/平（政府征地可能4000元/平，赚6000/平），工程建设约2000元/平，开发商付给建筑设计院几十万，代理公司拿1%左右（10亿就是1000万），广告公司5万/月左右，媒体如都市报10万/整版左右（推广费用2%左右），还有银行利息，开发成商铺后可以卖2万/平，除去其他杂七杂八，通常赚大约20%。10亿的盘赚2亿，还是很辛苦，特别是资金和运营风险。今年的形势，很多开发商投几亿进去卖不动，还是得撑着。想想你欠了银行100万房贷的心情，再对比欠了银行几个亿的心情。

对商业这块业务不熟，只能说下感受，抛石头子引玉好了。商业地产，用目前的大家能够轻松理解的类比来说，就像是购物平台网站。通过适当的渠道（搜索引擎、广告展示/区位道路、广告宣传）引来客户流量，为入驻的商户提供足够的客源。商业地产提供的是渠道平台的价值，通过集中地分发购物需求的解决方案，来引导大量不同需求的客人，同时进入一个平台，盘活每一个商户的客源，让所有商户吸引来的客源，能够为所有商户所用。简单来说，A 品牌能够吸引 a 类客户，B 品类能够集聚 b 类客群，如果 A 品牌和 B 品类分散在城市的不同角落，b 类客户不会经过 A 品牌门口。而将 A、B 同时放置于一个建筑物/群内，能够让 a、b 类客户有极大可能一次性地经过 A、B 两处。同时提高了 A、B 两种品牌品类的客源流量，为商品销售提供更好的渠道通路。从源头到终端，最简单来说包括：1、地址：平台本身来客渠道的确立，发达的住宅聚集区、交通便利之处，能够提供足量的潜在客源和来客通路。（这方面来说，电商平台几乎不需要考虑前者，只需要考虑后者。这是一项巨大的成本节约。）2、形态：商业地块内建筑物的分布和构成，附属设施的配备，一方面决定能够入驻的商家的业态，一方面决定来这里消费的人群的感受。3、业态：决定客源的类型、大小，决定商户的布局。（2、3 两项是重度互相影响的，专业能力有限恕不展开。）4、运营：管理决定着整个商业区的诚信、繁荣和配置调整。5、服务：一方面对商户，通过什么措施能让他们更好地经营更好地利用客源；一方面对客人，通过什么措施能够让他们更好的购物甚至不想购物也会进来逛一下。6、宣传：如何能引入更加吸引客源的商户前来进驻，如何能从整体层面更加吸引所有客源的来访。（商业物业的销售虽然也经常是一个环节，但在我看来并不是商业地产运营的重点，就不加进去了。）利益分配，看上面的陈述，最理想的情况就是政府、开发商、业主、商户、客户都能够得到自己想要的东西。前四者当然肯定必须要有：钱，对最后一个来说就是优秀的体验和货品了。我能说的都说完了，另外手工邀请@言雀@老北子等各位专业同仁来详细说说。