因为房地产是一种资产类别，资产价格 P=E(mx)， 价值是预期取得收益的贴现，所以影响因素受两个因素影响，1.预期的收益2.预期的利率房地产来说，预期的收益就是预期的租金收益。 而人口的长期趋势就是很明确的下降，1990年是出生人口的一次高峰，之后出生人口持续下降，所以市场对房地产长期的预期租金收益是相对确定的。 而利率、通胀率，这些对市场来说才是最大的不确定因素...

最近这个话题很多人口学家在提，有必要谈谈该分析的错误之处。这是1991年到2011年这20年中国每年新生儿数量，每年保7，就是从这里来的。保7，实际上保的是1600万人的就业。2011 1604 2010 1596 2009 1615 2008 1608 2007 1594 2006 1584 2005 1617 2004 1593 2003 1599 2002 1647 2001 1702 2000 1379 1999 1149 1998 1401 1997 1445 1996 1522 1995 1693 1994 1647 1993 1791 1992 1875 1991 2008 人口生育高峰，确实在1990年左右出现了每年2600万左右。但现在的1600万你不能说就是低峰，每年1600万新生人口放在哪个国家都不是低峰。日本每年出生人口仅109万，美国每年出生人口250万，俄罗斯190万，这才是低峰。以上说的是出生人口数量问题，接下来说人口迁移问题。最近有条新闻很多人没注意，出生人口如此低、老龄化如此严重的日本，出现了大量空置房。但问题在于，这些空置房不是出现在东京大阪的，而是出现在偏远的小城市。东京的房价依然高企，中央区周围依然高不可攀。放到中国来说，人都跑到北上广深等大城市去了，农村和小乡镇的房子当然会空出来。所以你算平均数是没用的，平均出来基本上每户一套，但农村的房子没人去住了，大城市的房子又遭争抢。你要从人口推算房价更是推不出来。人都长着腿，每年出生的这1600万人长大了，都跑到北上广深等大城市，你该怎么算？显示全部

与美国和日本的发展历史类似，中国出生人口曲线成波浪式发展，过去十年，中国房地产高歌猛进，正是得益于1962-1972年出生的中国人的集中置业需求爆发，这批人既是人口绝对数量最大的一批人，也是掌握了中国最多财富和权力的一批人，因此也被称为中国婴儿潮。2014年，中国婴儿潮里最年轻的一批人也将告别他们的42岁，这意味着，中国将不得不接受这样一个残酷的事实：数量最大且支付能力最强的客群已经趋势性的退出中国房地产市场。(先占个坑)