城市化进程会不断深入 房价 是财富也是包袱。。。

自问自答，下面写一下自己的浅薄想法，无数据不严谨。算是抛土块引金玉！欢迎质疑讨论~-----------------------------------我是分割线--------------------------------------------------1、中国现在的经济增长主要依靠基础设置建设、房地产（城市化）、科技产业。 其中基础设置建设和科技产业都可以是长期变化不大的方面。房地产依托城市化化进程一定会有停的一天。2、城市化与房价。 1）北上广房价不可能会降，不管城市化是否停止，因此不做讨论。 2）房价上涨空间不大。 中国近十年来疯狂造房的行为，在世界发展史上是第一次。现在房存量很大。 商业用房价格只会降不会升。随着互联网的繁荣，商品的中间渠道会越发减少，厂家/大卖家--快递--用户，这种模式会对线下商业构成致命打击。但是办公用房，电影院等大型服务地产短期不会受到影响。 只有居民住房才是刚需。 反观过去十年，买房的是谁，卖房的是谁。卖房的是房地产商与政府勾结的利益体。 真正需要买房的是谁？真正需要买房的是城市化过程的人们，是从农村到城市“打工”的人群（包括大学生群体和到城市打工创业的人群）。 真正买房的是谁？第一、是那些真正需要房子的打工族中的一部分，他们在同龄人中很优秀，工资很高，他们堵上未来二十多年的一大部分收入买了房，这部分人中25-40岁占绝大多数，他们以后可以在城市长期居住，在城市艰难的站住了脚步，他们只买一套房，解决的是刚需。第二、是大部分中产阶级和一小部分高产阶级为儿女买房，为投资买房，他们中有个十来套房子稀松平常。第三、是暴发户、贪腐官员买房，这部分人的房子拥有量大得惊人，房叔房姐之类全国范围不在少数这部分人最恐怖有大几十套房子。第四、还有很大一部分人群拥有了房子，但是他们不是买的，就是被拆迁的家庭，他们每家平均有个两三套房子。 以上四种人是在过去十年中消耗房子的人群。其中刚需的只有第一种人。我不知道他们的比例是怎样的，我们假设第一种人占比约1/2.也就是过去十年疯狂建造的房子一半没有用来解决刚需，而是被用来屯着了，这大部分屯着的房子以后怎么办？还有多少刚需人群？ a）城市化中房子的的刚需人群情况分析 我们先来看看城市化的进程是怎样的？从05年的43%到12年53%，15年约为55%。中国是传统式农业大国，且是家庭作坊式是的农业形势，这与移民式国家如美国的农业不同，最终不可能达到80%，预计达到70%已非常困难，之后的增长会非常缓慢，约在需要十年的时间达到75%。这样看，中国城市化率还有10-15年将会基本完成。而到那时房子刚需会急剧下降。现在城市化率的计算方式是否合理有待商榷，但可以肯定是不准确的，例如农民工常年居住城市，应该是算进城市人口的，那么农民工随迁家属呢，子女呢？这个压根无法统计。所以城镇化率肯定是不准确的，现在全国有近2亿农民工，他们既种田（主要是家里老人或配偶种地）又常年生活在城市。不论他们是否被城市化了，这部分人对城市的房子理论上是刚需，现实中只敢给孩子攒钱。可以肯定，他们的孩子以后绝大多数会是房子的刚需（当然必须在城市有不错的工作），附带也会把他们城市化，当然大部分打不动工后回家种田，孩子城市化就行了，他们的孩子要买房子也会在10到15年内被实现，也就是跟城市化率一致。 然而，中国目前的还有一个严重的国情不容忽视，就是老龄化问题。城市的老龄化问题对于房子来说只会增多，如621结构的家庭现在有3-4套房子，10年后基本会多出一套来。农村里目前常住人口是50岁以上的老人和18岁以下的未成年人，以及部分在农村有除了种地以外有其他工作及收入的人群。他们中只有未成年人是以后城市化的目标人群，这些人会靠着父辈打工的钱做首付在城市买房，农村里剩下的人不是城市化的目标人群。这里要注意最近30的计划生育以及老龄化超级严重的情况。18岁以下的人群占极少一部分，约1/3。而即使保持现在的城市化比例不变，十年后，只靠农村老人消失的数目就可以为城市化率增加好几个百分点。 考虑到老龄化这一中国特殊情况，城市化率的速度是要加快一些的。城市化率会在未来7-12年达到70%，而不需要十五年。房子的刚需情况与此同步。 b）城市化中房子供给情况分析 前文提到，过去十年建造的房子有约一半被屯着了（假设，实际情况只会比这个多），现在这些房子或被用来租住，或等待升值。而目前建造房子的热情仍在继续。未来十年还会新建出来很多房子。 c）当前买房子的情况 把过去十年用来投资的房子全部消耗掉，至少够未来五年的城市化进程了。但考虑到，现在剩余的需要买房的人群能不能够买得起房，什么时候才能买得起房？假设房价不再上涨，也不再下降，也只有在城市有不错工作、农村家里有一些家底的人群现在才买得起房。首先，二三线城市好工作本来就少，加之人情化严重，刚毕业的年轻人往往比父辈打工挣的钱还少很多。他们买房的前提是父辈攒下了不少钱。要考虑过去十年的通货膨胀率，农民工也就近几年打工才挣钱比较多，还要供完大学后剩余不少钱。这部分人目前真的不多，大部分会在五年以后才考虑买房。北上广情况特殊，只有有很好的工作、家里一般不是出身农村的人才买得起，这个不算是城市化过程中的刚需，城市向大城市间转移的人群。这样的人群反而目前占刚需中买房的大多数。所以刚需人群在没来十年会有不小一部分仍然买不起房，但是已经城市化了，但是必然会剩余大把空房。这还是假设房价不变的情况，若房价上涨，买不起房的人会更多，空置率会更大。 d）总结 过去十年中屯下来的房子加上未来十年修的房子，相比 城市化中买房刚需人群中 能买得起房的人来说，严重过剩。 e）房价会降吗？ 前文说了，再过几年，房子空置率严重，怎么办，降价抛售吗？按市场规律，是会降价的。但是这里是中国！试想，房价下降会怎样，必定会带来经济危机啊，政府一定不允许啊！所以政府一定会想办法，一让那些屯在手里的房子不能轻易脱手，如增设高额的房产转移税，二让刚需人群尽量买得起房子，就是增（tong）加（huo）收（peng）入(zhang)！（突然想到自行车在90年-10年的过程，开始时人们好几月才能买得起一辆自行车，到后来一两个月工资买一辆，再到如今三五天的工资就买得起了，但是自行车价格确实一直没怎么降！）综上，今后十年是城市化进程最后的黄金时期，房价不会大跌，自然也不会大升，但是物价和收入会快速增长！显示全部