政府的相关规定要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也按照通知中的第二套住房标准来认定。那么，买第二套房时，该怎么选择贷款方式呢?情形1第一套房是商贷，第二套最好选公积金如果第一套住房是选择商业贷款的，无需考虑是否还清就可以再次申请第二套住房贷款。此时，第二套可以考虑用公积金。因为，公积金贷款除了本身利率低的优势外，还不受“第二套房需提高首付和利率”新政的限制。如果第一套住房选择的是商业贷款，第二套不能申请公积金贷款而只能选择商业贷款，买第二套房的贷款首付款就得提高到四成，贷款利率也不得低于基准利率的1.1倍。专家建议：北京中原三级市场研究中心相关人士表示，尽量选择等额本金还款方式更省利息。情形2第一套房公积金没还清，第二套只能选商贷如果第一套住房选择公积金贷款未还清的，在购买第二套及以上住房时，只能选择商业贷款。这时买第二套房的贷款，也得执行新政。如果第一套住房选择公积金贷款，第二套还想要选择公积金贷款时，就必须先把第一套房的公积金贷款还清，才能再申请。还清后再申请公积金，目前不受“第二套房需提高首付和利率”新政的限制。专家建议：要想省钱，当然也是尽量选择等额本金还款方式。

1，如若第一套房没有使用公积金贷款的，二套房公积金贷款首付3成;2，如若第一套房使用了公积金贷款的，二套房使用纯公积金贷款首付5成，商贷公积金贷款组合贷首付6成;3，第一套房使用公积金贷款的，二套房想要再次使用公积金贷款，前提是首套房的贷款已经结清;4，二套房公积金贷款额度不变，个人最高可贷30万，夫妻最高可贷50万。

具体二套房认定标准是： 一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。 如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。

据相关规定，如购房者之前买过一套房，为了改善居住条件将第一套房出售转让后再行买第二套房，仍算二套。这一认定标准对部分想以小换大、以远换近的市民而言是极为不利的。一方面，自己手上的房子已经“脱手”，俨然已经成为“准无房户”;但另一方面，又必须按照现有的“二套房”购房标准首付五成，相应的银行利息也会增加，所延伸的负担也是可想而知。据悉，针对以上情况，昆山部分银行采取了相对灵活的做法，即只要从银行征信系统里能查到第一套房的贷款记录，再贷款买房，算二套。但如果首套房是没有向银行贷过款，换而言之就是在银行的征信系统里无贷款记录，则算第一套。