房谋度断

张蓓

专家介绍

原京华时报十余年资深媒体人,自媒体“房谋度断”、“房地产金融观察”出品人,房天下房产圈大V认证,实战派京城楼市专家。

专家寄语

半年来,各项政策频出,从“认房认贷”到“租购同权”,北京楼市一直较为低迷,部分地区降幅较大,然而新房拿证批价从8万到13万,是否预示着楼市即将放松,到底一轮接一轮的政策所指向的楼市未来是什么模样?

这种状况下,对于商品房的选购更加考验购房人的前瞻性与眼光,冷市中,什么样的房子更抗跌?怎样在各种不确定性中实现资产配置的风险最低化?

有关北京楼市购房的问题,欢迎大家提问交流。

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已回答 34个 问题

14天前 回答了问题

老师您好 请问天通苑未来发展怎么样,目前价格比一河之隔的北苑便宜很多,是不是更有潜力,我想买三居自住,现在可以出手吗

13个赞天通苑17号线建成后,与5号线形成东西双纵线地铁,向北接驳未来科技城,清华长庚医院入住后,也提升了区域的医疗水准,大小商业配套齐全很方便,但学校仍未落定,教育是硬伤。 上面说的利好的确存在,但天通苑的密度仍是最大的问题,目前尚有不少房源未入住,中苑西侧南侧大片空置房,一旦都入住,可想又将增加密度。未来虽说17号线会形成双轨,但两条线相距不近,一东一西,很有可能是各自承担大量客流,原来一条5号线挤不上去,以后是两条轨道都挤不上去。 天通苑生活便利,户型大,是优点,但房源量太多,同质化严重,在楼市不好的时候,稍微差点的户型就很难出手。这也是天通苑一直无法快速上涨的主要原因,比起清河南岸的新北苑,在物业管理、小区环境、密度、人文素质、学校等各方面都有很大差距。 在此次朝阳释放多校划片信息之后,新北苑仍是朝阳北部学区高地,加上房源品质高,降幅很小。13号线可以西接码农区,东接望京,不缺高端人士接盘,未来仍是很有前景。 天通苑的三居在930以后涨得比较快,317政策出台后也没有降太多,150左右的经典南北通透现在是600-700万之间,改善需求可以考虑,这个价位很实了,没有多少下跌空间,未来短期也没有涨价动力,只会随大势涨跌而动。 可以重点考虑中苑和北二、北三区,房龄较新,环境相对较好。

14天前 回答了问题

张老师,台湖有个万科项目可以买个么?有升值潜力么

7个赞万科翡翠四季,是万科高端系列翡翠系在北京的代表项目之一。 但是要了解一点,万科并不以高端住宅见长,这个虽然和万科其他的房子比起来相对高端一些,但是放在现在主流的新盘市场,并没有什么大的与众不同之处。万科的优势在于物业品牌。 翡翠四季从产品本身上讲,有一个打概念的“无限系”,就是说在128平内可以一居到四居都能实现,但是购房人实际居住起来,不可能成天居室数量换来换去,每一种户型安排的合理与否是最重要的。这个面积,一般做3居到4居的居多,3居合适,4居稍显紧凑,和其他楼盘产品比起来,4居设计目前我看到最好的是中粮天恒天悦壹号。 再说翡翠四季的叠拼,上中下三叠,精装修有一定细节上的亮点,但购房人注意,看房子一定不能以精装修作为先置条件,一定是户型格局为前提,最后再看装修。其叠拼只有中叠比较规矩,上叠有近一半都是斜顶阁楼,下叠有两层都在地下,实现负一层采光需要向下借空间,负二层基本没有多少采光了。而且面积排布不是太合理,叠拼首层的老人房太小,厨房太小。与相隔两公里左右的阳光城相比,叠拼显得逊色。 最后说区域,翡翠四季所在的区域有17号线与亦庄线,虽然不是上盖但也相差不远,小环境内购物、餐饮等生活配套齐全,排布合理,形成一个综合型片区,有氛围,有规划,居住是没有问题的。 未来可期的是,这里将成为一个新兴区域,价格高位入市,没有太大上涨空间,初步成熟需要等待5年以上,如果有5年内出售的投资需求,不建议购买这里。

14天前 回答了问题

在丽泽商务区上班,想买自住改善三居,泽信公馆、西山甲一号和首开华润城那个好一点,请指教。

7个赞这三个盘,西山甲一号是金隅做的,首开华润城虽然与首开合作,但是是华润的物业,泽信公馆是小开发商做的。品牌上看前两个胜过泽信,但是金隅和首开在物业管理上的口碑并不怎么好,尤其是首开,幸好华润城的物业是由华润管理,华润的物业还是不错的。 在区位上,泽信和华润城都离你工作的地方较近,天坛医院新址搬来后,医疗也会有所提升,西山甲一号偏安一隅,在地铁总站,环境不错,但通达性不如前两个好。 在产品上,西山甲一号的设计显得较为粗糙,户型要么不是餐客一体,要么就是空间分配不合理,183平大户型客厅朝东,而最小的南向卧室甚至不足10平米。而且主打的科技住宅理念,恒温恒湿,但是金隅并不是以做科技住宅见长的房企,这点有风险。 泽信公馆比较常规,没有大的亮点,建筑外观看起来一般,周边被保障型小区包围,环境杂乱,临着资和信商场还是较为便利。 首开华润城也是在保障房群中,西侧有新建的商务建筑,以及万达广场等商业配套,生活便利性好。户型有赠送面积,建筑外观和园林小环境比较好。 综合比较,建议首选首开华润城,华润物业的楼盘在北京基本价值都比较稳,品质有保障,金隅和首开以往的项目受物业影响有负面案例,泽信小品牌,未来风险性更大。