办公楼、零售和酒店投资热度下降，物流地产成新宠

新冠疫情加大了办公楼、零售和酒店物业的空置率，使其投资热度衰减，而数据中心和物流地产则成了炙手可热的资产类别。

日前，城市土地学会（ULI）与普华永道联合推出了针对亚太地区区域性房地产前景预测报告《房地产市场新兴趋势》。

报告指出，2021年亚太地区投资和发展前景排名前六名的城市分别是新加坡、东京、悉尼、首尔、胡志明市、墨尔本，主要由具有稳定和长期前景的大型防御性市场主导，去年排名前六的城市中有5座再次跻身2021年投资前景的6座城市。而中国的上海、深圳、广州分别位列第七、第九和第十名。

历年投资前景排名

“从2018年开始，房地产市场新兴趋势的调查结果反映出亚太区投资人的偏好从高速发展的新兴市场目的地回到了低风险区域的核心资产，转向了东京、悉尼、墨尔本、新加坡、上海这样的区域性门户城市。背后主要原因是近几年国债率的降低和各国负利率的出现。”普华永道中国审计合伙人孙颖解读称。

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对于中国市场的情况，报告认为中国经济势头依然强劲，成功防控新冠疫情后，经济出现了显著反弹。同时，城市更新计划正在中国各地火热开展，各地市政府都致力开发中心城区，不同地区的投资前景差别很大。

但报告也指出，中国的宏观经济改革举措可能会引发销售压力，尤其是流动性紧缩可能导致小型开发商面临银行融资困难。

“中国强劲的经济走势，再加上监管机构收紧国内银行贷款导致非银行渠道融资需求增加，为外国买家，尤其是在中国根基深厚的外国买家创造了大量机会。”城市土地学会中国大陆主席、凯龙瑞集团创始人兼主席郑喜明表示。

房地产投资人认为最棘手的问题是什么？

根据报告，新冠疫情对经济的影响和房产空置率是今年新出现的令房地产投资者较为担心的两大问题。

房地产投资人感到最棘手的问题

“空置率问题在以往的报告中没有出现过，但今年一下子跃升到第四位，说明疫情对办公楼、零售和酒店物业造成影响，加速了房产空置率问题的暴露。”孙颖称。

相比办公楼、零售和酒店物业受到影响，报告认为，疫情过后，物流设施可能会成为最强劲的资产类别，原因在于，受一系列周期性和结构性因素驱动（尤其是电子商务的强劲增长），物流行业将稳定保持旺盛需求。

2021年各类商业地产前景

2021年另类地产前景

“当前，数据中心和物流地产成了炙手可热的资产类别，中国在这两个领域占据有利地位，能够善用市场机遇。中国的数据中心发展速度令人难以置信，截至2020年，中国在科技、电信和数据中心交易上的支出达到了近15亿美元。考虑到中国庞大的市场及其迅猛的扩张势头，再加上物流设施出现结构性供给不足，当前，中国仍是新建物流设施的市场。”孙颖表示。

孙颖认为，物流地产正逐渐从房地产的另类投资变成了核心类的投资类别，随之而来将是资产价格的不断推高和资本化率的不断收窄，当物流地产成为核心资产后，获得的将不仅是机会资金的投资，一些长期的机构资金也会投资到物流地产，这将给开发物流物业的企业带来机会。