相比较我国住宅市场风险增大、商业地产增长放缓，因政策肯定、旅游市场与投资需求提升，文旅市场反而高速发展，市场日趋成熟，文旅地产进入刚需时代。国内文旅与商业地产结合上从迪士尼、环球影城相继进入中国后，市场开始变得非常火热。那么你真的了解文旅地产吗？要成功开发文旅地产需要哪些条件？
一、文旅地产开发的三大需求。
文旅地产开发应满足三个需求：生态、文化、健康。
个是生态的需求。
第二个是文化的需求。现今的文化呈现出主流化、高科技化、大众化和全球化的特征，要满足文化的需要，项目需要经历从传承文化到创造文化、从创造文化到消费文化、从消费文化到升华文化三个过程的轮回。
第三个是健康的需要。
所以，当休闲浪潮、新型城镇、地产转型、打造文化软实力、经济提质增效、美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞，文旅地产成为了其中一个独特而重要的抓手。天时、地利、人和均已具备，文化旅游地产迎来了自身发展的机遇期。
二、文旅地产四大趋势。
在十三五期间，文化产业和旅游产业将会成为我国的支柱产业，这两个产业在未来5-10年将达到15万亿元的规模，值得关注。中国文化旅游产业未来发展会呈现4大重要特征：
1、全球化，文化产业发展无极限。改革开放前三十年靠经济，后三十年靠文化。这句话背后的含义是：文化产业已经成为中国软实力话语权的一个重要指标；文化产业是我国下一步示范型服务业的高端产业，文化不走出去，中国模式则不可能被全世界认可。文化产业已经和我国的软实力、我国的产业结构调整密切相关了。
2、信息化，数字融合与文化传媒边际递增。十三五期间，新鲜的产业产值70％是文化＋科技，文化＋创意这一类产业构成的。
3、集聚化，从物理空间集聚到无形资产的集聚。现在旅游产业的已经不是靠传统意义的空间和投入产值打造。未来以技术为支撑的创新产业发展前途无量。
4、资本化，文化传媒并购与集团化扩张。未来文化传播平台大规模并购会成为十三五期间一个显著特点。今后文化＋金融，旅游＋金融的模式会成为行业非常大的一个显著特征。
三、文旅地产八大关键
1、大盘。
没有大盘，难以成就文旅地产。文旅地产往往由于地段偏远，交通生活配套不完善，消费者距离抗性明显。如果项目没有规模效应，就无法承担高成本的配套建设，即使好不容易催熟的区域也是为他人做嫁衣。因此，做文旅地产要做好大盘长期开发的准备。
2、大配套。
文旅地产消费弹性大，客户对于品质的敏感度大大高于价格敏感度，亮点配套作为加分项目往往是促成项目成交的临门一脚。文旅地产一定要重视以自建大配套弥补项目先天不足，以高品质的配套带动项目。
3、大资源。
文旅地产建立于资源基础之上，资源挖掘或整合不足是目前多数文旅地产项目普遍面临的问题。从已有项目成功经验来看，有两类资源可以重点挖掘利用。
一类是自然景观资源。能够抢占一个区域最核心、最稀缺的景观价值，是文旅地产项目后期成功的必要条件。另一类是嫁接商务资源，会议驱动的文旅地产一再验证了其巨大的价值。
4、大内涵。
文旅地产的出路在于鲜明的主题，能够让人获得精神上的享受和心理上的满足。这是文旅地产形成特色竞争力区隔的关键因素，也是最难以达成的领域。讲故事、吃软饭是文旅地产必不可少的功课。有些资源是可以进行嫁接式的应用。
5、大整合。
文旅地产涉及范围非常广泛、关系错综复杂。房企承担着品牌的塑造和管理、持有物业的经营管理、地区开发各方利益的协调管理等重任。如果无法理顺这些关系，文旅地产的深入开发将会遇到瓶颈。需要充分整合各方资源才能保障顺利开发和运营。
6、大蓄客。
相对城市住宅而言，文旅地产属于窄众客群，缺少客户是项目常态，因此要做好打持久战的准备。文旅地产在销售方面需要翻越两座大山：一是大量蓄客，二是长期续销。今后文旅地产的蓄客必将是范围内的大蓄客，在争取本地客户的同时，区域化乃至化营销能力将成为影响项目去化的关键。
7、大运营。
文旅地产的主体产品包含三个层面，层是可见的物业，第二层是可感受的体验，第三层是可的资产。任何一个层面的运营水平都会关系到文旅地产的成败。文旅地产项目前期经营状况的优劣，对后期投资消费者的信心也会发生关键性的影响。
8、大布局。
文旅地产由于上述固有特点，往往要经历8-10年甚至更长的开发周期。开发周期的拉长，导致投资回收期的滞后，拉低企业的资产周转率。因为文旅地产属于中长期布局的一类项目，所以需要搭配一些短平快的项目以提供现金流和短期利润。
结语：文化是文旅地产的灵魂。通过文化符号、文化演绎、文化特色的包装和塑造，文旅地产才能形成属于自己的独特标签。传统的文旅地产则过度依赖自然景观资源，本末倒置。根据马斯洛需求理论，在人们解决温饱问题，生活走向小康之后，会越来越注重生活品质所带来的满足感。未来文旅产业发展也将转向文化体验的方向，这就要求地产商逐渐回归文旅的本质，改变运营模式，以人的体验为标准，发展更多元化的盈利模式，不能老想着赚快钱。
文章来源：凤凰网房产
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