如果想要做到成功招商，招商团队只有掌握了这几项核心工作，才能在日益竞争激烈的地产领域立于不败之地。
市场调查
市场调查是招商工作的步，市场调查需要进行两个方面的调查，这决定着项目的发展方向和前景。
①对目标所在的市场进行调查。主要调查周边的交通情况，人流量、居民收入水平、居民消费习惯、消费层次等。
②对周边的商铺经营情况调查。主要地从哈经营业态、经营状况、租金水平、经营面积需求等。
项目分析
项目分析包括三个方面，项目物业形式分析、物业产品分析、市场分析等。做这些分析主要是确定项目适合引进怎样的商家，将来要做怎么样的商业物业，基于此定制合适的招商政策。
①项目物业分析要分析街铺、商业楼群、综合市场、商业街、社区商业等；
②物业产品分析要分析商圈内同等业态的铺面或铺位、开间、进深、楼等；
③市场分析要分析租金、租售方式、优惠幅度等。
商业定位
商业项目的定位要充分考虑到项目所在区域的消费习惯，经济发展水平等因素，以便决定经营产品的类型，划分出高中低档。只有准确的调查定位，才能在招商过程中找准目标，合理规划招商方案。
业态组合
业态组合首先要明确各种商业形态的分类，再根据分类特点进行业态组合。
比如商铺主要分为商业街商铺、市场类商铺、住宅低层商铺、百货商场商铺、交通设施商铺、街铺和铺位等，不同的分类需要不同的业态组合，餐饮、百货、电子、服装等经营业态如何排列，都是需要重点考虑的问题。
招商推广
招商推广主要是广告媒介宣传、新媒体软文营销、海报DM单页派发、重点意向客户和投资人需要上门拜访，邀约客户来招商现场参加活动，加深其对品牌的忠诚度。
商业物业管理
在商家入驻进来后，物业项目要做旺，开发商必须有配套规范的市场管理体系，确保商户的正常经营。
大的商业地产占尽天时地利，招商相对比较容易，然而对一些中小型商业综合体，往往处于商业冷地，在主力店的招商上难以如意。这将会导致铺位销售困难，开发商处于被动局面。无论是大项目还是小项目，主力店招商失败无非这几个原因：
项目缺乏定位
中小企业开发商往往未对商业业态和功能进行精准的定位就直接进行设计，结果有意向的客户或零售商发现与自己的设施需求不符，便不再问津。如果还想继续通过改造进行升级，就需要二次投入很大的资金费用。初期招商困难，本身资金就困难，再投入改造，无异于雪上加霜。因此项目在建设和招商的前期，明确的项目定位极其重要，要明确项目所在区域的地理位置，交通条件、城市人口和消费水平，生活习惯、消费需求、同业竞品等等。此外，还要细分客户，根据不同群体定制不同的招商方式。
招商不及时
很多综合体项目是商业+住宅的形态，一般销售是住宅和商业同时销售，但是一些开发商现销售住宅，商业的招商工作没有及时展开，结果就是住宅销售完成后，商业项目还未进行，导致项目运营周期拉长。
缺乏目标客户源
没有专业的商业代理公司，缺乏商业信息网络，招商没有方向性和目的性，没有重点招商目标，结果就是花费大把的人力、财力和时间，事倍功半。因此在招商前期就要依据项目定位找好意向客户群体，同时确定几个意向很大的企业/投资人，助力项目招商前期。
租金及年递增率制定不合理
开发商往往以期望的投资来倒算租金，而不是以商圈内租金水平为参考，同时开发商并未考虑主力店的知名度和可能贡献程度，没有意识到主力店对整体项目生存发展所起的作用，如可带来大量的顾客群、增加人气、可使中小店的租金水平相应提高、促进销售等，导致双方难以达成一致。
不了解商业的运作方式
零售商主要目的是经营好商店，获取商业利润，并非通过购置物业获取其在若干年后增值部分的。因为，市场发生变化，导致零售店无法生存时，零售商多数采取撤走的办法，以避免更大的损失，若自置物业则要死撑下去，而物业能否尚未知。
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