消费重启后 餐饮业等退租门店招商缺口渐显

“受新冠肺炎疫情影响，今年上半年，北京市许多零售商收缩实体规模，绝大部分购物中心在不同程度上面临退租、项目空置率提升的考验。”仲量联行华北区研究部总监米阳对中国商报记者表示。在现金流压力下，许多零售商均有计划关闭经营表现欠佳的门店，以期压缩成本、渡过难关。如今，防控降级、影院开放、消费季重启……北京市迎来了零售行业回暖契机，餐饮业态复苏明显，运动品牌逆势扩张，消费正在回到正轨。但是，那些疫情期间退租的门店招商缺口却逐渐显现。

房地产咨询机构仲量联行走访了北京市40个重点购物中心项目，收集到了疫情期间北京市商业零售租赁情况。调研数据显示，截至2020年6月底，北京市区零售商业租赁市场空置水平升至8.6％，郊区空置率增至9.3％，全市退租面积较新租面积超出14.5万平方米，为北京市场的历史水平。从整体来看，北京商业零售关店面积是即将开业面积的三倍左右。

受疫情冲击的是餐饮业，关店面积占总量的36％。正式餐厅关店面积占餐饮业态的3／4，咖啡茶饮、快餐、小吃和烘焙面包房关店面积占比分别为14％、7％、4％和1％。“因此，解决当前购物中心的餐饮层和餐饮铺位空置的压力相对，对正式餐厅和大面积餐饮门店招商需求缺口较大。”米阳表示。

尽管餐饮业退租占比高，但是新开业门店占比也高，在全市即将开业的店铺面积中，餐饮品牌占比达到34％。米阳表示：“当前市场中仍有一些此前有扩张计划但未能找到合适店面的零售商本季度在市场中持续关注机会、寻求面积，他们看好疫情过后的市场复苏能力。”但是米阳也提到，近年来商业项目不断提升餐饮业态占比，部分业主显著上提餐饮铺位的租金水平，以此提升整体收入表现，部分餐饮租户的利润受到挤压，“在当前市场环境中，业主更有必要根据具体情况考虑相应下调餐饮租金，为餐饮零售商出让更大盈利空间，实现中长期项目的稳定表现”。

服装业态是在餐饮业态以外受影响的业态，关店面积占比达18％。快时尚整体表现较为疲软，在甚至世界范围内大规模闭店，收缩战线，并且疫情的出现也加速了这一趋势。Forever21、OldNavy（老海军）、NewLook等品牌已先后退出中国市场；Gap（盖璞）已关闭多家门店，且仍有部分门店在进行闭店促销。调研数据显示，快时尚门店退租面积占服装业态总量的22％，预计短期内这一数据将进一步攀升。“快时尚门店往往承租项目的首层或跨层，占地面积大、位置优良、展示面极佳。因此，其撤铺对项目的直观形象影响较大，且业主往往需要对其铺位面积进行拆分出租，明显增加项目招商负荷。”米阳表示。

除了餐饮和服装业态，儿童和娱乐业态也受到不小的冲击，关店面积分别占总量的8％和9％。事实上，由于众多儿童业态门店自疫情暴发后始终处于关闭状态，许多有明确退租意向或计划的品牌仍尚未撤取物品装置，尤其是儿童教育培训类零售品牌。“因此，儿童业态实际退租总量和业态占比预计显著高于调研数据，主打儿童业态的商业项目和综合性购物中心的儿童层空置压力大。”米阳表示。

此外，值得一提的是，运动服饰品类在北京市乃至范围内逆势布局，其新承租面积占全市即将开业店铺面积的11％。截至二季度末，国内外运动服饰和运动潮牌零售商多有扩张，李宁、安踏、Fila（斐乐）、阿迪达斯、Lululemon（露露乐蒙）等均有新开业或正在装修的门店。“运动品类销售整体恢复快、增长前景相对较好，部分品牌在2020上半年已实现零售额正增长。因此，许多之前在优质项目中未能寻得扩张机会的运动品牌，充分把握当前市场中的机会，丰富完善在京布局。”米阳表示。