城市房地产业的发展与城市客群结构、消费者收入水平密切相关，人口是决定房地产市场容量的关键因素，也是决定产品形态及品质的决定性因素。随着城市产业的发展升级，高素质、高收入、高消费人群增加，随之匹配的是高端居住产品的出现。在城市发展的进程之中，有的开发企业紧抓城市最主流需求，持续开发与之匹配的主流产品，牢牢把握主流市场份额，有的开发企业利用自身特定领域资源优势，打造差异化产品，精准匹配特定居住需求，有的开发企业则具备敏锐的战略眼光，把脉城市发展趋势，锁定细分领域客群，在高端市场持续深耕，对城市高端市场发展带来了深远的影响。成都作为四川省的省会，早在2000年率先实现产业结构 “321”型转变，引领西部，也持续吸引着三高人群聚集川内，为高端房地产市场的发展奠定了良好基础。一些的开发企业，在引领成都高端房地产市场不断发展的同时，也带动着四川省的高端房地产市场发展。
我们通过梳理近十余年成都的城市产业发展历史，结合房地产市场发展情况，对于影响城市核心区域高端市场的企业及项目产品进行了研究，从而对高端市场的竞争格局有了更加清晰的认知。
产业发展带动高端人口导入，置业需求迭代升级
从自然资源条件上看，成都平原并不具备大量的矿产资源以发展重型工业的优势，因此，成都早在上世纪80年代中期便开始发展电视机、自行车、洗衣机、电冰箱等轻工业制造的发展战略，并以“重点扶持适销对路产品的策略”，进一步强化了川西地区贸易流通中心的城市地位。
1994年成都实施“工业产品发展战略”：发展一批市场占有率高、科技含量高、附加值高、经济效益高的“四高”产品作为支柱产品，“十大支柱产品”的包括：通信电缆与电力电线、彩色显像管、录像机及VCD机、汽车及发动机、 装载机及高层塔机、无缝钢管及优势建筑钢材、青霉素及系列产品、平板玻璃与光学玻璃、名优卷烟、名优酒及食品。
2000年，西部大开发战略提出，成都市定位为西部地区高技术和高层次服务业的增长中心和扩展中心，积极发展交通、商贸、金融、信息等综合服务业，加快发展食品、装备制造、电子、中药和生物制药、旅游等产业，充分发挥现有工业基础的作用，加速国防科技工业调整、改革和发展。2012年开始，成都实施“产业倍增”计划，以“产业立城”的理念，大力构建先进制造业、现代服务业和都市现代农业联动发展的现代产业体系。
梳理成都的产业发展历史，我们可以发现，成都作为西南的贸易流通中心，早期富集了大量的个体经营者，他们具备较好的支付能力，为成都高端产品孵化提供了一定的客户基础。随着改革开放至2000年，成都实现了产业发展的原始积累，产业结构也实现了“321”型转变，同时西部大开发为成都产业发展注入活力，产业结构调整、高新技术产业加速发展，成都加速承接发达地区产业转移，人口、资金迅速集中，消费与服务也随之增长，从而进一步吸引人口。高新技术产业与现代服务业为成都带来大量的产业人口，这类人群落地成都，也为成都的房地产市场带来巨大的发展空间和潜力。
随着城市经济的发展，人民生活水平的提高，对居住的要求也逐渐发生改变。由产业发展带来的新兴人群，在成都落地生根，需要有房屋满足其居住需求，同时引入的高层次高净值人群，除关注生活便利、居住舒适外，还关注资源、圈层、人文的附加。而对于地缘性的本地人群来讲，原有居住环境已难以满足现有生活需求，新一轮的置业选择被激发。从市场成交情况来看， 120㎡以上的产品需求比例不断提高，客户的改善需求在不断增加。
成都高端房地产市场发展演化脉络
1998年，中央政府叫停“福利分房”制度，成都商品住房市场开始萌芽，2000年以来，伴随着成都产业的加速发展，大量产业人口涌入，当时的住宅产品也多聚焦于主流的刚需产品类型，改善型产品市场份额占比极小，并集中于官贾富集的城市核心区域。
2008年左右，伴随着国家经济的加速发展，中国房地产市场进入新一轮的复苏期，众多开发企业对于高端改善市场的产品布局明显加速，叠加成都提出“5+2”生活方式，郊区短时度假概念兴起，成都的高端改善市场形成了两条发展路线：
一方面，依托于成都平原的生态资源优势，以及匹配成都高支付力人群的休闲生活需求，在成都的近郊区域开始涌现出一批高端改善产品，其中最典型的便是青城山-都江堰区域，诞生了一批独栋、联排等高端改善产品，龙湖等十余家开发企业在青城山-都江堰区域进行了集中性的开发，如小院青城等。
另一方面，也有一些开发企业精准把握成都城市核心区域的发展脉络，投资城市核心区域，或基于成都生态城市发展基底，投资环城生态廊道及生态绿楔等核心自然景观区域，打造城市大平层为主要形态的高端产品，利用优质的服务，快速成熟的城市配套、城区稀缺的生态资源，为高端改善客群提供有别于短时度假模式的城市奢居生活方式。中国铁建地产、中海地产、保利发展、华润置地等企业，都对成都城市核心区域的高端市场有着深远的影响。如万科引入具有引领城市高端住宅国际趋向的“翡翠系”；中铁建打造以城市加自然的土地价值为核心的“西派系”；龙湖推出集择址、生活、美学、品质为一体的“第四代原著”系；保利以“定制”思维酝酿出“悦系”、“院系”两大风格迥异的系产品，让成都城市核心区域的高端市场产品更加丰富，同时引领市场打造方向，形成高端市场产品标准，影响着市场中的其他房企进行产品迭代升级。
2016年，成都成为第6个国家中心城市，城市战略规划能级不断提升，产业发展进一步加速，人口吸附能力进一步加强。良好的城市发展预期不断吸引的头部开发企业竞相进入成都，也为成都的高端改善市场带来了新鲜的血液，一方面，如金茂、绿城等以产品和服务著称的品牌房企先后在成都落子布局，推出金茂府、凤起朝鸣等高端项目，金茂府以其创新的地源热泵系统和毛细管网辐射系统实现室内恒温，为成都带来绿色科技住宅新理念。另一方面，如新希望地产、德商置业等四川起家的品牌房企，也在成都城市核心位置开始打磨其高端产品。新希望D10，打造为城市核心地段的豪宅，德商天玺系也逐渐在高端市场中崭露头角。
中指研究院对近10年四川高端房地产市场中的企业及项目进行分析，从市场持续深耕、产品力、品牌认知度、产品口碑等各方面进行多维度考量，综合筛选出对四川高端房地产市场具有一定影响力的领先企业。
中国铁建地产深耕成都十几年，深刻理解成都客群的需求变化方向，同时作为top系的核心产品，西派系的选址一直紧随城市发展路径，遵循城市财富地理气质，落位城市核心及热点发展区域。从2010年的金融城板块，到大源板块、武侯新城板块、大怡心湖板块，10年时间已落子7个，西派系已成为中国铁建地产在成都高端市场中的典型代表产品系，持续在市场中亮相推出，加强其在市场中的影响力。
以上领先企业的产品在市场中均具备一定的示范效应，影响和推动着市场产品不断升级迭代，产品力持续提高来满足日益增长的高端需求。同时随着整个行业的不断进步，疫情影响下高净值客户对生活理念和居住方式的进一步追求，高端房地产市场产品还存在很大的发展和创新空间。而作为高端房地产市场中影响力领先的企业，必将在整个城市的房地产发展历程中，为市场发展、产品创新升级、美好生活方式打造发挥重要作用。
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