商业地产的三种运营模式

一般来讲，商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业；大体可分为商业广场、Shoppingmall、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社区商业中心等。

传统上来说，商业地产主要有以下三种运营模式：

分割销售

采用这种模式可以快速回笼资金，化解大卖场面积消化的难题。房地产开发商通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润。在商业地产发展的早期，开发商的融资手段相对单一，没有多元的融资的手段就必然需要将物业分割销售来快速回笼资金，减小自身的资金压力，以及实现快速的盈利，现在也依然有很多中小型的开发商更倾向于采用这种模式。然而从大的趋势来看，全部散售会导致项目失去控制，影响开发商的口碑，由此可见这种模式是必要被淘汰的。

租售结合

租售结合的商业地产开发模式是目前市场上较多见的模式，这种模式的特点就是开发商持有主体商业，销售部分商铺，直接参与主体商业经营。在这种模式下，开发商对于整个商圈的定位、规划往往有自己的策略，也会有相应的主力店入驻，对于其余自主招商的投资者来说，符合这一商圈的定位和氛围是做好自身投资的步。从财务成本上来看，同时自持部分的商业运营之后还是可以向银行申请贷款，这也是一种快速回笼资金的方式。目前部分开发商通过将物业与第三方共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营、物业增值三部分利益。

只租不售

这是现在大型商业地产开发商普遍采取的模式。这种模式下开发商对于整个商业项目的发展全权把握，但在运营能力、资金回笼压力方面都有不小的挑战。

首先在前期就应该对于项目有合理的认知和规划，充分调研项目的所处城市（包括南北地域、气候分析、城市政策、城市规划等）、人口（城市中的民族、年龄、学历、收入比、目标客群分析等）、产业结构、商圈分布等。其次通过前期标杆项目展示开发商自身强大的运营能力，让具有受到市场认可且与自身定位相契合的商户进场，并达成合作共识。在开业前制定项目业态认识系统，使消费者能深刻认识商业项目的业态功能、分布、定位和组合方式，开业时对消费市场有轰动性的市场推广计划并锁定开业时的促销对象进行宣传，以求一炮而响。开业后尽可能的达成前期的各项经营方案和规划，以系统的管理运营能力帮助商户经营。由此开发商可以依靠长期稳定的现金流，获得项目物业的增值。物业通过商业运营包装进入资本市场，可通过经营性物业贷款、商业抵押贷款证券化（CMBS）、房地产投资信托（REITs）等方式进行融资。

结语

近年来商业地产的管理越来越规范，开发商的运营模式直接决定了整体项目的成败，随着市场以及国家政策的变化，开发商们也开始注重整体项目的租售比例。商业地产的本质在于如何处理供需关系，通过发现消费者需求，满足消费者需求和适度创造消费者需求来解决日益变化的供需关系。通过锁定目标消费者需求，营造吸引力的消费场景，合理组织商品供给，才能提升项目经营业绩和投资回报。