金融开放持续深化 外资更看好优质商业地产

“随着全球投资者和境外金融机构不断进入，市场各参与方的类型将不断增多，中国金融市场的生态将更加多元丰富。与此同时，中国金融市场的开放也将给中国的商业地产市场发展带来机遇。”12月18日，戴德梁行发布研究报告指出，从2017年开始，境外投资者明显加大了在中国的资产布局。

2019年四季度，位于北京中央商务区的中信大厦和正大中心、亚奥的亚洲金融大厦以及丽泽金融商务区的丽泽SOHO等项目相继入市，为市场带来约58.8万平方米的新增供应。至此，2019年北京全市甲级写字楼年度供应量继2007年和2016年之后又一次超百万平方米，达101.8万平方米，全市甲级写字楼总存量攀升至1114万平方米。大量的新增供应拉动本季度北京全市和五大核心商圈写字楼空置率分别同比上升5.1和3.8个百分点，达13.5%和7.6%。

北京写字楼需求依然不容低估。受新入市项目提前预租的影响，四季度北京写字楼租赁市场较前三个季度略有回暖，全市和五大核心商圈写字楼市场季度净吸纳量分别为15.9万和8.6万平方米，分别为前三个季度平均值的2.0倍和6.3倍。不过值得注意的是，供应量大增也使得写字楼租金有所下滑。

戴德梁行北中国区写字楼部主管廉峰哲表示，在经济形势不明朗和新兴商圈大量新增供应的双重背景下，短期来看，预计未来一年北京写字楼市场空置率将持续上扬且租金水平也将继续面临下行压力。

不过，廉峰哲表示，长期来看，在未来的3-5年，随着北京服务业扩大开放试点工作的持续推进，相关领域如金融科技、工业互联网、5G、人工智能、文旅、高端服务业等行业的快速发展将进一步刺激北京写字楼市场活跃度，届时，租赁需求的上涨或将为北京写字楼市场带来租金和出租率的双提升。

2019年11月，国务院印发《关于进一步做好利用外资工作的意见》，提出包括深化对外开放、加大投资促进力度、深化投资便利化改革、保护外商投资合法权益等4方面共计20条政策措施。戴德梁行指出，中国的金融开放政策无疑将会对大宗物业成交市场产生影响。

数据显示，从2017年开始，境外投资者明显加大了在中国的资产布局，截至2018年，境外机构投资者在中国大宗物业成交额的占比达到了37.8%的历史高点，虽然在2019年二季度之后由于中美贸易摩擦等因素导致境外投资者大幅放缓了投资步伐，但截止到2019年10月，全年境外投资额占比也达到了28.7%。

“中国的金融开放正在经历一个加速期，中国金融开放的广度和深度都在不断加大，随着境外金融机构的不断进入，未来中国的金融市场将迎来变局。”戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵说，受全球配置需求的驱使，境外机构对中国的关注不断上升，在经济整体下行的大环境中，商业地产发展相对稳定的北京市场则为偏好一线城市有稳定现金流核心物业的境外投资者提供了更好的选择，这也是为什么北京外资交易占比连续两年接近30%的原因。