大悦城地产转让上海、西安项目 上半年负债增加利润下降

披露半年业绩后，大悦城地产（00207.HK）及大悦城控股（000031.SZ）同步处置旗下商业地产项目。

大悦城地产日前公告称，将其持有上海长风大悦城及西安大悦城项目资产相关的股权进行转让，随后大悦城控股发布公告，将上述两个项目股权注入境外并购改造基金。

其中，长风大悦城股权交易对价为0.92亿元，西安大悦城股权交易对价为1.15亿元，合计2.07亿元。

大悦城地产方面表示，通过转让上述项目公司，其财务业绩将不再合并入财务报表，并将减少集团综合财务报表的债务负债约27.52亿元。而大悦城控股方面披露，预计本次长风大悦城、西安大悦城项目股权交易预计为大悦城控股带来投资共8.7亿元。

“这次交易符合大悦城轻重结合的大资管发展战略，有利于借助地产基金实现资本循环闭环。”东方证券分析师竺劲表示，通过将项目注入地产基金，以出售股权替代债务融资，控制杠杆水平，降低融资成本，并盘活存量资产，获取发展所需要的资金。”

“商业项目资金占用量大，回笼周期慢，而注入境外基金是大悦城方面降低负债的一种方式。”一位研究机构的分析师告诉财联社记者。

事实上，大悦城地产的中期业绩并不好看，增收不增利。今年上半年，大悦城地产实现营业收入总额67.32亿元，同比增长67.2％；溢利16.91亿元，同比下降25.3％；公司拥有人应占溢利8.78亿元，同比下降48％。

竺劲分析称，“商业地产项目的开发存在因外部因素造成的发展不及预期，造成资金和利润转正缓慢。其次土地成本上升，也会造成项目利润率下滑，同时推升债务水平。”

在负债方面，报告期内，大悦城地产总借贷321.9亿元，同比增长14.7％；净负债率为50.2％，较2018年末上升4.9％，但仍处行业较低水平。

“整个负债的规模增加，因为现在拿地方式有变化，有些项目合作里面有借款也会计息，这部分资金成本就比直接从资本市场融资会增加一点。”大悦城地产财务总监张建国在中期业绩会上表示，下半年将通过各种渠道，把融资成本控制在比较低的规模。

2018年底，证监会通过了中粮地产与大悦城地产重组事宜。今年1月，大悦城地产完成对中粮地产的资产转让，成为后者的控股子公司，3月，中粮地产更名为“大悦城控股”。

重组完成后，大悦城控股成为中粮集团旗下的地产投资和管理平台，而大悦城地产则是大悦城控股旗下的商业地产旗舰，以开发、经营和管理大悦城为品牌的城市综合体为主要业务方向。

“两家公司进行整合后，业务的限制得到了进一步的释放。”大悦城控股副总经理姚长林在业绩会上表示。

2019年上半年，大悦城控股实现营业收入182.71亿元，同比增长102.96％；归属于上市公司股东的净利润19.32亿元，同比增长41.97％。

大悦城方面表示，收入的快速增长来自于房地产结转增加，归母净利润的增速低于营业收入增速，主要因为去年上半年出售W酒店取得11.7亿元，而今年同期投资为亏损3748万元。

“大悦城本身重组后会注入很多地产项目，预计未来会通过加大开发、淘汰流动性差的项目等来进行整合，也不排除后续会基于大悦城商业项目的开发，形成更多的复合型项目开发内容。”业内人士向记者表示。