楼市将出现六大变化 总体偏向利好购房者

作者：吾心生

来源：楼市微观察（loushi666）

最近，有关房地产金融层面和长租公寓的消息比较多。

比较受到关注的有下面这些。

个是南京的乐伽公寓爆雷。

据了解，这家公司的杭州分公司的房源已经有三家公司打算接盘，分别是喔客公寓、窝酷公寓、趣居公寓。而南京的主管部门则表示推荐5家租赁企业在南京地区提供服务，基本上也是接盘的意思。

需要注意的是，这里所谓的接盘，是指接手运营房源，但其中纷繁复杂的债务等纠纷问题，接盘方是不负责的。这跟＂收购＂完全是两码事。之前的租客——乐伽——房东三者之间的纠纷问题，这些接盘运营方不会介入。简单说，租客接着住差不多没问题，但恐怕要重新签约交租，而对房东来说，可以继续把房源委托给新的平台，但也是重新签约重新。

我们注意到，乐伽公寓已经在8个城市开展运营，总计房源量达到了20万套，南京和杭州只是一部分，其他城市涉及到乐伽公寓的纠纷依然非常多。

长租公寓爆雷，早就不是新鲜事了，只是在这件事上，我们能继续观察到这个行业一些＂野蛮生长＂策略。

比如搞金融杠杆，这个在长租公寓领域都已经不是秘密了，乐伽公寓非常典型，客一年租金，但给房东支付租金却是按季度按月支付。这中间的时间差，就是他们的核心，因为可以形成资金池，而且是零成本的。如果租客年付平台按季度支付给房东，这样收一个租客的房租就可以吃下三间房，以此裂变扩张。如果是按月支付给房东，那么时间差可以更长，平台可以撬动更多的房源，扩张则更为激进，杠杆也更加脆弱。一旦遇到房屋空置或者租金滞涨，现金流就会非常危险。

数据显示，相比2018年，2019年租房市场相对平淡得多，这是大环境，总体不利于长租公寓冒险扩张。据华夏时报的统计，过去两年爆雷的长租公寓平台达到了23家。他们绝大多数都是被杠杆玩死的。

还是那句话，长租公寓品牌现在的经营策略都跑偏了，稳健的办法是赚租金差价，激进的办法就是用杠杆，上面已经说过了，再就是加入租金贷等产品，甚至高租金收房低租金出租，后者是扩张的但也非常冒险的方式，当前长租公寓市场非常不健康，没有大房企依托的独立长租公寓品牌都在冒险，接下来还会有更多的长租公寓暴雷，这是必然的。

第二是针对32城的银行机构房地产业务专项检查。

关注这个城市名单的朋友应该非常清楚，这32城就是中国楼市的重点，这32城的房地产稳住了，楼市大事可定。

而这次专项检查，重点关注以下四点：

1、检查房地产行业业务授信政策和内控制度执行情况。

2、房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。

3、个人住房贷款管理情况，包括差别化信贷执行情况，首付比例和限贷执行情况，履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估。

4、住房租赁贷款方面。

这4点招招都直击要害，分别针对整个房地产市场的参与者，银行、房企、购房者、房产中介、租客、长租公寓品牌，其中尤以银行和房企最为重要。

而最近，我们看到，央行二季度货币政策执行报告表示，当前经济增长对房地产及基建投资依赖较高。而银保监会也开始开出罚单，中信银行（601998）被罚2223万，刷新今年以来银行业罚单处罚金额记录，其中就有3项跟房地产有关。而数据显示，中信银行涉房地产不良贷款达10.8亿。

银行内控有漏洞，房企有欲望，助推上半年土地市场热度持续上升，进而推动房地产销售。而具体到个人房贷，目前比较值得关注的是＂二抵贷＂有抬头的趋势，这里面房产中介助力甚多，银行信贷资金充足，房贷业务口审核放松也是原因之一。＂二抵贷＂流入房地产是不允许的，未来这一块必然受到更严厉的监管。另外，当前一二线城市房贷利率有进一步上浮的趋势。在这个大背景下，个人房贷收紧已成必然。

接下来6-12个月，楼市大概会有以下几点趋势值得关注。

、调控继续从严，限贷限价限购等政策会继续严格执行。很多城市会蠢蠢欲动，但敢于迈出去的并不多。

第二、一部分房企会很难受，比如最近爆出的新城控股道德危机、还有泰禾、富力等房企债务危机，这类房企非常多，他们的压力必然更大。而一些稳健的房企则会借机收割。每逢行业危机，都是整合的好时机。

第三、个人购房压力稍有增加，主要表现为房贷周期拉长，房贷审核难度增加，房贷缩水，首付会上升。

第四、租房市场继续洗牌。

第五、土地市场继续降温，配合土拍规则的升级，会进一步影响明后年住房市场，地价下来了，房价必然能继续稳住。

第六、调控加码，一些炒房客正在寻求撤退，其中不乏热门城市，这些城市打算买二手房的刚需购房者不如再等等看。