春节探楼市 | 京津冀：政策严控两年 2019年京津冀楼市走向何方？

环京地区：长期看好，短期调控从严，投资客退场，市场降温，价格高位回落。

环京曾是楼市瞩目的地区之一，行业上涨周期加上京津冀区域利好，使得大量购房者涌入环京市场，多数城市在2016年完成了量价的快速上涨。然而，随着2017年3月17日北京率先出台最严调控政策后，环京圈层城市也基本随之开始限购，市场随即陷入低迷，价格出现明显回调。从部分分析师返乡调研的情况来看，经过两年的政策严控，环京楼市仍处低迷期，部分楼盘与曾经的高点相去甚远。对于刚需来说，环京楼市经过长时间的冷却，已处于相对理性价位，给购房人更多的选择空间。

廊坊作为环京楼市的一个缩影，基本体现了当下环京市场的真实情况。从实际调研来看，在政策的持续调控下，2018年廊坊整体保持平淡状态，投资客逐步退场，目前需求以刚需购房为主。根据分析师走访了解到，目前大部分楼盘的价格在1万-1.5万/平，总体上成交相对低迷。在大部分当地百姓看来，更多是希望继续保持这种状态，毕竟从当地购买力来看，之前2万/平左右的房价已经让大部分普通家庭难以承受。

在2017年环京市场调整后，冀中南区域市场曾迎来一波行情，但近期市场均有所降温。

作为冀中南地区的核心，省会石家庄集各种资源优势于一身，在经历价格补涨后，2018年市场回归平稳。2017年，石家庄进入“四限时代”，直至目前尚未有放松迹象。整体来看，市场保持量稳价涨态势，2018年几乎不再出现楼盘被疯抢的现象，日光盘也成为过去，也有部分条件较差的楼盘为了加快回款，不惜降价或者送车位形式来加大楼盘去化速度。对于石家庄来说，老城区较小，在的老城区，新盘项目推出较少，大多还是以二手房交易为主。在老城区空间有限的情况下，新房市场逐渐向周边组团发展，正定、鹿泉等新区未来空间较大。

2018年沧州房价结束了前两年快速上涨的态势，新盘虽无明显降价现象，但各种优惠、打折促销手段则是屡见不鲜，相当于变相微降。其次，相比之前来说，二手房的价格调整较新盘要明显，但下半年逐渐趋于稳定。最后，也是很重要的一点，尽管刚需购房的意愿明显，但多数人鉴于现实都处于观望状态，整个楼市处于横盘阶段。

2018年，邯郸房地产市场在经历最严预售、公积金新政等政策之后，房价涨幅趋稳。上半年土地市场热度仍较高，品牌房企相继入驻，直至2018年7月，邯郸土地市场才开始降温，7-9月虽有土地成交，但与上半年的土地市场相比降温明显。整体来看，2018年邯郸房价从“高”到“稳”、土地市场逐步降温，市场回归理性，预计2019年市场仍将以稳为主。

整体来看，本次返乡调研我们发现，受持续高压的调控政策影响，环京楼市已无往日繁华景象，这主要源于严厉的调控政策使投资需求逐步退场，同时前几年过快上涨的房价透支了大部分当地人的购买需求。长期看，环京仍是产业、交通益的区域，长期价值看好，但短期预计调控政策仍会从严，市场继续探底，但价格回调或将带动部分当地刚需逐步入市。而对于河北多数地级市来说，市场回归理性是大势所趋，城市经济就业、居民收入水平是支撑楼市发展的核心逻辑，预计多数城市2019年市场将在调整中前行。