深圳首推只租不售住宅用地 其中1块5年不准卖

2017年即将结束之时，深圳规土委在官网上公布了四块“二类住宅用地”的转让消息。其中前三块土地全部为“纯租赁”地块，第四块土地是“限售地块”，五年内不准卖！这意味着“北上深不限售”的局面开始改变，楼市2018将往何处走？

深圳4块宅地开年拍卖，其中3块“只租不售”

2017年邻近年底，深圳就曾以招拍挂形式出让了一块“只租不售”住宅用地。秉承着将“租赁“进行到底的作风，2018年2月份，深圳还将出让4块“只租不售”住宅用地，需要买家持有70年，只有1块住宅用地可售，且五年内不准卖！

以下为三块只租不售地块详情：

上述宗地具体情况以宗地的《深圳市土地使用权出让合同书》（样本，以下简称《出让合同》）为准

核心出让条件：

1、本次出让宗地建设全年期自持租赁住房，项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在70年出让年期内自持。本公告所称自持是指租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记，不得转让，允许抵押但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。

该项目竣工验收后方可租赁，租赁须符合市政府关于租赁住房的相关规定。每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。竞得人自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修。承租人不得转租。

2、本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。竞买人报价未超过限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到限制地价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积，住宅总建筑面积不变，按报移交人才住房面积者得的原则确定竞得人。

3、竞得人应按其所竞面积建设人才住房。人才住房面积增加的，租赁住房面积随之减少。

4、本次出让宗地全部租赁住房套内建筑面积在90平方米以下的建筑面积和套数占比不低于租赁住房总建筑面积和总套数的70%。

根据土地转让公告，上述三块土地“建设全年期自持租赁住房，项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在70年出让年期内自持。自持是指租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记，不得转让，允许抵押但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和”。

也就是说，上述三块用地的房子，只有整体的房产证，不是每套一个证。

深圳“限售地块”5年内不准卖！

此次深圳规土委挂出的第四块土地，就是“限售地块”，具体信息如下：

这块地在深圳坪山新区竹坑片区（见下图），临近坪山河湿地公园。土地面积1.9万多平米，未来建筑面积8.63万平米，限价为12.54亿，楼面价为1.45万/㎡，其中至少配建人才住房15290平方米，还有商业、幼儿园等。土地转让采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。

当这块土地达到限价12.545亿元的时候，转为竞无偿移交的人才住房面积，住宅总建筑面积不变，按报移交人才住房面积者得的原则确定竞得人，相应就缩小了可以出售的普通商品房面积。

上图是转让合同里的相关条款。

条款规定：

普通商品住宅和商业用房产权归乙方，可按规定销售。本宗地项目建成后，普通商品住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让。

普通商品住宅销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。

也就是说，普通商品房部分可以向社会公众出售，但购房者在拿到不动产证之后5年内不得转让。

2017全年，深圳没有出让一块“建成后房屋可供出售”的普通住宅用地，这在大城市里是的。2018年出让的块普通住宅用地，就附加上了限售5年的条款。很显然，深圳近期楼市调控在收紧。

深圳是上一波楼市上涨的领头羊，领先了一年左右的时间。随后，率先出台了实质性的调控措施，楼市率先进入了调整期。如今也在步入限售大军！目前，是这块住宅土地限售，未来，不排除二手房也可能进入限售！

限售成为今年楼市调控主要杀手锏

没有买卖，就没有伤害。在楼市越调越涨的背景下，曾经的限购、限贷、限价这些狠招都已失灵。限售，也就是“楼冻”，成为今年楼市调控的主要杀手锏。

所谓限售，是指新购住房需取得产权证满一定年限，方可上市交易或办理转让公证手续。这些年限大部分都设置在2到3年不得转卖，深圳这块住宅土地的房子是5年不能卖。

个限售的城市是厦门，2017年3月23日，厦门市住建部门发布楼市新规，要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

随后，有大约50个城市公布了“限售令”。限售期间一般是2年到5年不等，一些城市甚至在二手房交易里，也实施了“限售令”。

今年下半年以来，外部资金介入深圳楼市的迹象明显，主要在购买居住型的商务公寓，引发这类房屋价格的上涨。最近，一直有传闻说深圳将上调商务公寓的土地增值税，可能会从5%上调到10%。这个消息尚未证实，坪山的“限售”就出现了！

由于已经一年没有普通居住用地出让，估计深圳方面担心坪山这块土地拍卖出现异常价格。一方面通过“单限双竞”，控制整体价格，另一方面通过“5年限售”来辅助降温，防止出现“可售面积楼板价”的飙升。

不管怎么说，“限售”开始在“北上深”这个最后的圈子里出现了，虽然尚不是全面的“限售”，而只是个案的“限售”。这向我们传递了一个重要信息：2018年楼市调控会持续，像深圳这种“随时可能出现价格反弹”的城市，一定会收紧调控措施。但对于即将出现显著下跌的城市，调控会有所放松。

维持楼市稳定，防止出现大起大落，是既定的方针！

（来源：综合整理自刘晓博微信、海外自由录、深圳新浪房产、经济深度等）

延伸阅读：

全线亮灯的港珠澳大桥已具备通车条件！

2017年12月商业地产市场月报精选

福晟钱隆华府瞰海新品【珊瑚海】组团样板间绚丽开放 启幕湾区美好人居！

深圳：提高部分停车收费标准 住宅小区执行市场调节价

广州：政策性房源线上租赁平台上线

深圳：再推3宗全年期“只租不售”宅地

推荐理由：

效果图

动态：中山恒大御府于12月17日首期开盘，将推出建面约83-120㎡新品户型，均价14200元/㎡左右，详情请以项目为准。

项目简介：中山恒大御府，位于中山市黄圃镇南头城轨站旁，占地面积8.8万㎡，总建筑面积26.5万㎡，项目分两期开发。项目规划高层住宅共13栋，共2516套住宅，一期为1404户，二期为1112户。项目打造约3万㎡现代中轴园林双湖奢景景观。社区内配置1.1万㎡时尚商业街以及政府斥巨资打造1.8公里黄圃风情商业街，镇政府重点打造公立小学仅距项目500米，约3600㎡公立双语幼儿园，3700㎡全功能铂金会所，金碧物业管理公司，贴心管家。项目与市内主要交通干线快速连接，辐射南头、阜沙、三角、小榄、东升等镇区，通过105国道接驳，方便到达顺德容桂、广珠城轨南头站、中山北站、顺德容桂站、广州南站、珠海北站等。

交通图

推荐理由：

效果图

动态：越秀星汇品峰天寰在售25栋46-48㎡5.1层高双钥匙设计复式户型、44-81㎡SOHO户型，均价15500元/㎡。详情请以售楼部为准。

项目简介：越秀星汇品峰天寰项目，用地面积42237.90平方米，建筑面积158548平方米，15万㎡智能综合体，打造中山东区CBD。位于中山市东区博爱路，深中通道、京珠高速出入口，无缝衔接广佛深港澳，较短深圳、广州、珠海等。湾区核心，地理位置优越，交通便利。 46-48㎡双钥匙设计，5.1米层高LOFT公寓，买一层用两层。带装修设计，拎包入住，满足舒适居家需求。 44-81㎡灵动SOHO，多功能布局，户型多变、自由组合，办公居家一体化；功能齐全，空间实用，宜居宜商宜投资。 6米层高一线博爱路临街商铺，独具高端餐饮，投资、自营皆可，至臻品质享双倍空间。34载国企实力，为投资保驾护航。

交通图

推荐理由：

效果图

动态：雅居乐民森迪茵湖小镇本周六（12月23日）全新复式产品样板间即将亮相，涵盖建面约123㎡四房三厅三卫、155㎡四房四厅三卫，现正诚意登记中，价格待定。雅居乐民森迪茵湖小镇家门口的又一“铜锣湾广场”——已签约盛大控股，打造粤港澳综合消费。

项目简介：雅居乐民森迪茵湖小镇地处粤港澳大湾区和广东三大自贸区“双中心”，广澳高速三角出口旁，小镇占地3500亩，规划有千亩迪茵湖、200亩生态农场、高尔夫俱乐部、马术训练场、滑草场、滑水场、希尔顿酒店、优质教育学校；产品有洋房（平层、复式）：73-144㎡；别墅：125-207㎡。

交通图

推荐理由：

效果图

动态：中泰上境12月23日加推二期107-135㎡阔景洋房新品，均价10300元/㎡，并于当日售罄。三期建面约107-135㎡阔景洋房即将加推。详情请以售楼部为准。

项目简介：中泰上境位于中山西区沙朗片区，广丰工业大道与金港路交汇处（原深宝工业园），占地约241亩，规划有别墅、洋房、街铺、幼儿园、小学等。项目秉承中泰集团“品质生活推动者”的理念，追求卓越，专注品质，注重细节，是集团投入巨资为中山西区精心打造的大型高端品质社区。中泰集团创立于1992年，是一家以房地产开发为主导、多产业并行的集团化公司。中泰立足民生安居事业二十余载，积累了丰富的集投资规划、开发建设、商业经营和物业管理为一体的全过程运作经验。开发的产品覆盖了甲级写字楼、高端洋房、高档公寓、别墅、五星级酒店、综合商业体、工业地产等多种业态。

交通图

推荐理由：

效果图

动态：天明海怡湾预计首期将推出3、4幢建筑面积为79-166㎡二至四房单位，开盘时间和价格待定，详情请以售楼部为准。

项目简介：天明海怡湾项目，一线南向江景豪宅。阔绰弧线外飘阳台，一步饱览醉美江景。18年天明地产匠心巨作，总共规划有6幢住宅，共668户，主力户型为79-166㎡二至四房。70%户型朝南向，且均带超大弧形阳台，视野开阔明朗，享一线南向江景景观。中山名片之一岐江公园，清风信步即可抵达，开启滨江公园生活。

交通图