终于可以放心买房了！营改增：证满两年不交税，不足两年少交0.6%

二手房交易营改增细则敲定！不增税，不足两年按5%（较之前减免0.6%）全额征；过两年普通住宅免，改后还是免！不用怀疑！

也就是说，营改增以后，税负并不会增加，反而有所减少。这下终于可以放心的买房了！

根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1+征收率），应纳税额=销售额×征收率，比如：

一套售价150万（含税、购买不足2年）的房子，终增值税应纳税额为（150万÷1.05）×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5.6%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150万×0.056=8.4万。

而值得注意的是，此次个人二手房交易营改增对2年以上（含2年）的住房采用了统一表述，并未区分“非普通住房”和“普通住房”。也就是说，未来可能不分差别对待。

再值得注意的是，若营改增新政落地，证满两年的豪宅交易又可省下一笔可观的税费。

那么营改增，还有一个问题值得关注，“将不动产纳入抵扣范围”，企业加入抢房大军是真的吗？答案是肯定的！

抵扣增值税所说的“扣除”，是通过专用发票抵扣的形式来实现的，要点是取得抵扣本单位应缴纳的增值税款。

举个栗子：以房价为100万元、物料成本40万元来算

原先按5%缴纳营业税5万元，

增值税40/（1+17%）*17%=5.81（万元），合计约10.81万元；

“营改增”后，增值税税率为11%，则销项税额为100/（1+11%）*11%=9.9（万元），进项税额为40/（1+17%）*17%=5.81（万元），相抵后交税4.09万元。

降税比例显而易见！

随着营改增政策的释放，买房的需求不仅是个人，随着更多企业加入购房者大潮中，楼市热度不断推高，企业+个人高涨的购房需求或将成为今后的大势所趋，房价的高涨也是必然的。

其次，当企业购房数量的急剧增加，房产的保值增值能力也得到了更大的保障，供求两旺的趋势或将得以形成。

对于购房者而言须尽快下手，在企业大军进入购房市场之前，赶紧下手买入喜欢的房子，而不是继续保持观望，眼看当初能买三房，现在却只能买两房。

那么，在你考虑买房前，先一起看下2016年被看好的6种房子吧↓↓

一、教育房

大家一看到教育房，肯定会说教育部不是正在考虑推行多校划片，为教育房降温。对，正是由于这个原因，教育房的价格才有上涨的趋势。

还是举个栗子：

如果说A片区是重点学区，B区和C区是普通学区，那么A区的房价肯定是比B与C区的房价高出很多，但按照教育部未来的规划就是将A、B与C区统一划作一个片区，A区居民的孩子也不一定能上A区的学校，B区与C区的学生也有可能上A区的学校，那么A区的房子就不具有优势了，而B区与C区的房价则会因为这个因素而升温。

二、一线城市与强二线城市中心区的普通二手住宅

在北上广深等一线城市，房价都是高得令人胆寒。而一线城市与强二线城市人口增量都很大。下面以2004年到2014年小学在校生人数增长作为一个指标来看看几个一线城市和强二线城市的人口增长情况：

从这个指标可以在一定程度上反应出一线城市与强二线城市人口基数增长情况，这几个城市人口竞争力在上升，而每个城市的中心区也就那么点地方，这就导致了如北京与广州等面积特大的城市中心区的二手房价早就超越外围的新房价格。

既然人口还在增，那么房子需求依然旺。中心区生活便利，新房已经没地方建了，剩下的二手房依然是抢手货。

三、轨道交通房

无论在哪个城市生活，大家都希望自己生活的环境便利。而在各种便利之中首要的就是交通便利。大家应该时刻关注自己所在城市的交通规划情况，莫要错失良机。

四、大城市周边有明显人口增量的二、三线城市

这些城市由于地缘关系，再加上人口竞争力的上升，未来的房价上涨趋势比较明显。例如北京与天津周围的保定与廊坊，深圳周边的东莞与惠州，上海周边的苏州。

特别要说明的是苏州，苏州其本身就是强二线城市，2014年苏州流动人口增长率为6.89%，人口竞争力在上升，再加上位于上海周边这个地缘优势。2016年苏州的房价行情大有上扬的趋势，而事实证明确实如此。

五、在规划功能调整中受益的房子

比较典型的就是深圳罗湖的笋岗，笋岗以前有着“中华仓”的美誉，简言之就是一仓库，如今已变身为现代化的服装贸易中心、建材家居中心、工艺城、二手车市场。功能的转变对房价具有“推波助澜”的作用。

六、大城市城中村旧改与改造

例如深圳大冲城中村改造项目，被称为是广东大的城中村改造项目。大冲主要被划分为复合商业区、还迁出租区及住宅区。深圳白石洲城中村的改造规划去年就已经基本成型。这些城中村大多都是农民房，现在施行规划改造，将原来低矮的农民房建成小区与商业住宅，增加住宅数量，而这两个城中村地理位置也都是处于深圳房价顶端的南山，大冲已经改造完成，曾一度出现疯抢的场面，将来的白石洲是不是也会出现这样的局面，我们拭目以待。

编辑：金帅帅（大家有什么问题可以直接咨询我，扫一下我的二维码，添加即可）