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开发商告业主获胜,赢了官司却输了人心

地产房剑2018/08/09 17:20

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

铜川房价

奇葩事情年年有,只是今年特别多。

西安有开发商起诉业主,要求法院判决此前手续不全时签署的合同无效。这件事情相信大家都已经有所耳闻。

昨天,据多家媒体报道,判决结果出来了:开发商赢了!法院判决开发商在项目五证不全的时候与购房者签署的《内部认购合同》无效。

看到这个消息的时候,我并不惊讶,因为这一切在意料之中。

几个月前当这个消息刚曝光出来的时候,我就和水盆老师曾经聊过这个话题。我当时的判断就是,开发商会胜诉的。

实际上,关于这个事情,要从两个层面来讨论。

01个层面是法律层面,在五证不全情况下开发商与购房者签署的《内部认购合同》确实无效。

众所周知,商品房要进行合法交易,是必须取得五证的。具体包括:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

                               铜川房价

但实际上,前些年西安很多项目是在五证不全的情况下进行销售的,甚至占据了西安楼市的半壁江山。当时,开发商与购房者签署所谓的《内部认购协议》,约定购房者缴纳30%-40%的首付款后,等楼盘的预售证办理下来之后再来办理网签按揭

大部分开发商也都会按照约定来执行的。

但没想到的是,近两年时间西安房价一路上涨,大部分楼盘价格在过去2年时间里已经翻了一番。

这个时候,有个别开发商就开始打起了歪注意,抓住法律漏洞,试图对之前的内部认购协议毁约,将房子重新进行高价出售。

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因为,按照《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。

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从法律上来讲,此前开发商在项目手续不全的情况下与购房者签署的内部认购协议,确实属于无效。这也正是五证不全楼盘的风险之一!

涛哥专门查了下西安那家开发商起诉业主的时间,是在2018年2月份,而这个楼盘的价格首次公示时间是在2018年5月份。

也就是说,开发商在楼盘取得预售证前夕起诉了业主,从而规避了司法解释中的“但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。

这个起诉时间点的选择,成为开发商胜诉的关键所在。如果起诉时间晚几个月,开发商必将败诉!

02第二个层面是契约精神层面,开发商已经无底线

抛开法律层面的规定,站在契约精神这个层面,毫无疑问这样做的开发商已经无底线。房价涨了就毁约,那如果过去几年房价降了呢?

当然,不仅仅是房价涨了之后开发商毁约,实际上在前些年房价降了之后购房者砸售楼部要求退房跟这又有什么区别呢?

在一切商业利益面前,契约精神已经成为一句空话。开发商都在强调自己的业绩增长、负债率降低、品牌指数提升、利润率提升,但又有几个开发商敢来说说自己的业主满意度呢?

我一直在准备做一个调查:西安楼市开发商满意度调查。

这个调查,把投票权全部交给各位网友。让大家抛开销售业绩、销售面积之外,从产品、服务等各角度进行综合评价,选出自己最满意的开发商。

 

很多时候,在开发商面前,购房者永远是一个弱势群体。

因为,相较于开发商有着法律顾问、合约部门,会钻法律的各种空子,会在合约中规避各种自己的责任与义务,购房者又有几个人会拿着合约去找位律师来给看下呢?况且,在当前的卖方市场下,个别开发商摆出一副“你爱买不买,后面还有很多人排队等着买呢……”的态度,购房者只能忍气吞声。

对于购房者而言,要购买五证齐全的楼盘,这句话相信大家都知道。但截止现在,还有一些购房者去买五证不全的楼盘,问其原因,无非就两个字:便宜!

西安市场上目前还有一些手续不全的楼盘在销售,收取购房者40%、50%的首付款后,给购房者承诺2年后办到预售证。但实际上有的楼盘完全属于违规建设,是不可能办到预售证的。

而现在还有一个更大的纠纷隐患在于二手房交易。

按照目前的政策规定,商品房网签满5年或者房产证满2年才可在二手房市场交易。但有很多二手房在还不满足交易条件的情况下,买方与卖方私下签署交易协议,约定目前付款后等具备交易条件时再过户。

这个时候,就会留下纠纷隐患:如果说未来几年房价上涨了,卖方就有可能毁约;如果说未来几年房价下降了,买方就有可能毁约。

更严重的是,相较于新房交易是企业与个人之间进行交易还相对规范不同的是,二手房交易完全是在个人与个人之间进行交易,所谓的契约精神更是无从谈起。

这也正是为什么我反复建议购房者朋友不要去买不具备交易条件的二手房原因所在。

毕竟,我们要尽可能把所有有可能产生纠纷的因素扼杀在摇篮里,这是对自己权益最起码的保障。

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