津南板块暗中较劲？新兴腹地价格竟然高于老牌住区！
房天下2017/10/17 08:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在津南，提到最老牌的居住区非咸水沽莫属，片区内商业配套丰富，生活设施繁荣，老居民区密集，新 盘林立，而提到近两年来比较火的区域，则非海教园莫属。对比两个板块的新房价格，我们发现海教园 这篇新兴的津南“腹地”，价格竟然高于老牌住区“咸水沽”？！海教园到底“高”在哪里，咸水沽的 性价比又怎么样？
一、地价
首先来看看“面粉”价格，海教园集中出地的2016年，相信大家还记忆犹新：楼面价从4400余元/平，直 线升致8000余元/平。而咸水沽目前在售诸多楼盘中，不少都是较早拿地，其土地成本，就比海教园的楼 盘相对要低不少，“原料”价格便宜，但并不影响质量，因而从土地成本的角度来说，咸水沽的性价比 还是合适的
二、配套
先来看看海教园，周边生活配套，目前还比较匮乏，虽然高校聚集区、人口密集、，但由于各大高 校都是一个相对封闭的环境，日常采买及消耗大体上都可内部完成，因而海教园内的新盘项目周边的商 业、生活配套，还需后期较长时间来完善。
但由于片区内，品牌楼盘（鲁能、仁恒、龙湖、旭辉）扎堆，且人口密集，同时又是津南区重点打造的 “名片”，因而未来对于规划的落实相对有较大保障。
在配套上，海教园，短期之内势必要“仰仗”与咸水沽“接壤”了，咸水沽作为津南的老牌商业核心， 起步早、配套全、业态丰富，是目前区域内生活最为便捷的一个板块，以月坛商厦为核心，周边的餐饮 、娱乐设施齐备，生活采买有华润超市，吃饭有必胜客、老船长等，娱乐有影城、ktv，还有不少品牌店 铺，配置丝毫不输市区繁华商圈。
与此同时，咸水沽不仅聚集了大量津南已经投入使用的商业、生活配套，还是津南区的行政中心，财政 、税务、区政府等也都坐落与此，片区地位可管中窥豹。
值得注意的是，在海教园和咸水沽交界（实际在咸水沽板块内），还有正在建设的综合体项目新城吾悦 广场，在也是非常成熟的产品线。
三、交通
在天津先前外围房地产市场的开发模式大多是：卖地——开发——销售——陆续入住——配套跟进。而 海教园是在基础建设基本成型的条件下，开始出让土地的，目前园区内，已有多所高校进驻，道路也基 本修建完成，路况畅通，路网、交通信号灯、摄录设备、道路指示牌均已完备。鲜有羊肠路、断头路、 无名路，通往滨海、市区、咸水沽的自驾条件非常好。同时，片区内还规划有地铁线路贯穿。
咸水沽的路网比较发达，但是由于规划较早，路宽较窄，早晚高峰有一定的通行压力，未来规划中也会 有地铁1号线延长线，以及地铁8号线，但是并不能通达咸水沽核心板块，而是行经板块外围区域，配套 较好的核心区域，反而需要通过公交才能实现地铁换乘。
新华城市广场沽上江南400-890-0000 转 827086
物业地址：天津津南咸水沽咸水沽体育场路与建国大街交口（向西100米）
动态：新华城市广场沽上江南年内无加推计划，目前仅剩42#有少量房源在售，剩余房源为83、106平（建面）户型，起价14200元/平，2梯6户，21层到顶，该楼座中1-5层作为公建使用，6层以上为住宅。
实景图
项目简介：新华城市广场沽上江南项目地处津南区经济政治文化中心咸水沽镇中心，素有“老三街”之称的咸水沽核心腹地，地段优越。东起规划路，西至团结路，南至建国大街，北临海河故道公园。周边交通路网发达，配有多条连接市区的公交线路及道路。项目分四期滚动式开发建设，前三期已经全部开发完毕并已全部入住，目前正在进行四期的开发建设。新华城市广场沽上江南项目周边商业配套非常完善，随着多年发展，项目周边已形成以月坛商厦、大卖场、供销商厦为点，以体育场路、津沽路、剧场西里为带的大型核心商圈。这里集服装、餐饮、超市、电器、儿童游乐、体育健身于一体，购物及吃、喝、玩、乐等功能十分齐全。新华城市广场沽上江南项目自持的商业综合体新华城市广场，总建筑面积约8万平米，该项目受到了津南区政府的大力支持与鼓励。它将成为咸水沽全业态、一站式、体验型购物广场。整体以“新生活、新中心、心感受”为设计理念，整个商场将由新华集团自持运营，业态涵盖主力店、主题餐厅、零售、儿童及娱乐休闲等5大板块。目前招商进度已经过半，两大主力店人人乐超市及东星国际影城已经落位。
交通图
交通状况：公交交通652路、705路、131路、165路，629路，705路，719路，808路等至咸水沽医院站可到达
物业地址：天津津南咸水沽天津大道与东沽路交口
动态：富力又一城目前14、15、18、22、23、24#在售，剩余88、120平（建面）户型，和少量90平（建面）户 型，价格区间13500-15800元/平。
实景图
项目简介：富力又一城项目超大体量，由富力、合景泰富、雅居乐、世茂四大港交所上市企业联合开发，集居住、商业、办公、教育、休闲为一体。项目位于津南区咸水沽镇老海河北，至天津中心城区仅12公里，至滨海机场15公里。天津大道、津港公路、津沽公路、大沽南路等交通网为便利生活提供了资源。富力又一城以大尺度楼间距的板式高层为主，户型全明，在环境及配套上，邻3.5公里海河故道围合成的城市级湿地公园，又有EDSA公司打造的南派自然风格园林，绿化率高达35%。
交通图
交通状况：公交交通165路，629路，705路，719路，808路等在西大桥站下车可达
物业地址：天津津南咸水沽二八线与津南环线交汇处
动态：恒大悦府项目10月12日举办产品发布会，10月14日售楼处正式开放。
实景图
项目简介：恒大悦府集萃恒大21年建筑设计精髓，融合中国传统建筑文化，是恒大集团在津南匠心雕琢的43万㎡新中式项目！项目津南区政府，与海河教育园区咫尺相连。国际园林大师执笔10万㎡新中式水景园林，以6000㎡中心湖为核心，八方水系蜿蜒延伸，四水归堂、院藏山河。项目配备近10万㎡大型商业综合体、3000㎡私家会馆、邻里中心等高端生活配套。金碧物业，24全天候英式大管家服务。秉承恒大集团9A精装理念，95-146㎡叠院洋房、85-142㎡阔景高层，含满屋品牌精装。新风除霾系统、多重社区智能化系统等，全面提升居住品质及舒适度，多维度升级社区体系，匠心打造五合智慧社区。
交通图
交通状况：公交:共计 13 条公交线路： 201路：金才园站 207路：二道桥站 218路：金才园站 219路：金才园站 226路：金才园站 152路：二道桥站 131路：金石南里站 210路：二道桥站 213路：二道桥站 652路：二道桥站 629路：金石南里站 705路：金石南里站 808路：金石南里站
物业地址：天津津南海河教育园海河教育园区同心路与雅润路交口西南侧
动态：鲁能泰山7号B地块1-5#洋房、A地块3#、4#叠拼在售，目前还有少量余房；洋房，叠拼；B地块洋房1-5#，主推95、125平米（建面）户型，均价22700元/㎡，A地块叠拼3、4#，主推148㎡（建面）上叠、158㎡（建面）下叠，均价25000元/㎡。
实景图
项目简介：鲁能泰山7号的设计理念就是以体育休闲产业链衍生为核心，探讨体育与住宅、商业等地产模块的优化组合，建设“体育”元素下的社区生活。例如在社区中引入极限运动场、夜光跑道、室内足球场、健身俱乐部、水上/山地中心、户外自行车、攀岩等全年龄段的体育运动元素。鲁能泰山7号为鲁能在天津的第二个项目，主打鲁能“体育+”概念及学府人文低密居住理念。项目地块位于天津市海河教育园区同心路与雅润道交口西南侧，海河教育园区南开大学新校址东侧。可享受园区内大量的绿地资源和商业资源。在绿色发展的热潮中，鲁能将“生态、健康、运动、娱乐”的产品战略进行调整优化，提出了全新的绿色发展战略，决心走绿色地产之路，主打体育基因的“鲁能泰山7号”产品线在这时被正式发布，也体现了鲁能推广绿色生活方式的用意。鲁能集团是国家电网公司的全资子公司，多年来倡导品质生活，布局，从生态、运动、健康、娱乐四大维度出发，坚持“引领 创新 共赢”的服务理念，秉承“为国家创造财富，为社会承担责任”的央企责任感。
交通图
交通状况：203路、705路海河教育园2号公交站（同心路公交站）；223路、224路南开大学新校北门驾车：津港高速、天津大道均可快速到达
物业地址：天津津南海河教育园海教园同砚路南开大学南门向东500米
动态：龙湖天宸原著目前仅余小高层45、46#在售，47-50#已售完，主推85、100平（建面）户型，均价21000元/平。洋房仅余33#在售，主推125平（建面）户型，均价21500元/平，此外还有少量联排主推210、235平（建面）户型，均价30000元/平。
实景图
项目简介：龙湖天宸原著项目位于海河教育园区，区域内配套齐全，汇聚南开大学、天津大学、南开九年一贯制等十三所高等院校；交通便利，可通过天津大道，津港快速，津沽公路快速连接市区。项目容积率1.35，宜打造低密宜居住区。龙湖地产对于首入天津的个项目，必定匠心打造。
交通图
交通状况：公交：612路、613路、615路、223路、224路等天南大公交总站。
物业地址：天津津南海河教育园海河教育园区同砚路与雅馨路交口西南侧
动态：天悦风华前期房源已售完，目前暂无可售房源。预计近期加推4栋洋房，主推93、103、140平（建面）户型，具体信息待定，预计10月底释放相关信息。
实景图
项目简介：天悦风华是由旭辉集团开发的学院派纯品洋房项目，位于海河教育园区同砚路与雅润路交口，临近天南大校区，背靠恒大悦府综合体及吾悦广场商业综合体，并享有咸水沽传统商业繁华，揽聚海教园区自然生态配套与优势教育资源，全面满足现代知贵人群的高端生活需求。主力户型：95-140㎡。
交通图
交通状况：公交：12路、613路、615路、223路、224路等天南大公交总站自驾：可通过天津大道，津港快速，津沽公路快速连接市区。
