天津楼市金九成色不足维稳为主 销供比持续走低仅0.69
房天下2017/10/14 07:00
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天津楼市经历了7、8两个月份的“理性”市场后，迎来了传统旺季“金九银十”中的9月，但是今年的楼市“金九”则显得成色不足，继续延续了前两个月楼市状态，与八月相比虽略有变化，但还是以维稳为主。据中国指数研究院天津分院数据统计，天津商品住宅成交总量环比8月上浮了11.7%。批准上市套数则是有所回升达到了万套以上，环比上浮了37.57%。但销供比仅为0.69，相比之8月却反而下降，整体库存压力仍在持续。传统旺季“金九”虽然市场情况比8月略有改变，但受目前市场政策的影响，9月并未真正的“旺”起来，大部分购房者还是持观望态度，而开发商也在积蓄力量，为最后一个季度的冲刺做准备。
从2017年9月份天津商品住宅成交区域分布图可以看出，9月份天津楼市成交套数的“大头”依旧位于环城和远郊区域，据中国指数研究院天津分院数据统计，两个区域的成交套数占比均超4成，远郊成功“逆袭”占比最高，为46.32%，在8月占比最高的环城在9月份则排在了第二名，占比为40.39%，两个区域实际成交套数相差并不多，其中，武清、静海、津南、东丽四区成交套数均过千套，为成交套数最多的区域。滨海新区成交套数占比8.8%，而市区成交套数占比仅为4.49%。
据中国指数研究院天津分院数据统计，9月天津新房市场销供比小幅上涨，仅为0.69，库存压力比起8月份再度增大。受限购政策的影响，自5月销供比首次跌破1以来，6月销供比达到最低值为0.62，而7月天津市场回归理性，销供比上升为0.88， 8月销供比再度下降为0.84，而“金九银十”中的9月份销供比并未回升，反而下降到了0.69，愈发接近最低值0.62！从9月整体数据来看，天津商品住宅共成交8766套，批准上市套数12731套，销售套数和上市套数均比8月有所上浮，但是整体库存压力再度增大。开发商在9月积蓄了更多的优质房源，但购房者的观望态度仍在持续。
（备注：销供比——房产市场房屋的销售量与供应量之比。当销供比数值为1时，表示市场的供销比例平衡；市场价格表现平稳。当比值大于1时，表示市场销量大于供给，库存相应减少，房价有上涨的趋势；销供比数值小于1时，则表示市场供大于求，库存会随之增加。）
从天津各区域角度可售套数可见，天津市共6个区域供应量环比8月上涨，主要集中在远郊，分别为静海、武清和宝坻，涨幅最高的是静海区，环比上涨28.11%。而环城与市区也有部分区域环比8月上涨，为北辰、津南与河东区。库存压力的增加主要是由于静海区本月度供应量的大幅上涨，不仅多个项目进行了加推如天津富力新城、天房光合谷博雅苑、金地长湖湾还有三大全新项目在九月进行了首开，分别是中昂安纳西小镇、鸿坤理想城与领界豪城这些项目都增加了静海区房源的供应。而除了滨海全区域与市内六区中的五个区环比下降外，环城、远郊均有区域环比下降，降幅最高的也出现在了远郊区域，为蓟州区，降幅超过了10%，成为9月去化效果最好的区域。
从出清周期角度看，天津去化最长的区域和8月相同，仍是和平区，为113.48个月，比起8月周期又有所增长。去化最短的区域分则是大港，出清周期仅为4.87个月。
在今年6月份天津供应量迎来全年的峰值，共17767套。7月楼市放量出现了小幅“缩水”，批准上市套数11317套，环比下降36.30%。8月供应量再度下降，供应量跌到万套以下，仅9254套，环比下降18.23%。而到了9月份楼市终于迎来了一波放量，批准上市到套数再次过万，达到了12731套，在整个2017年1-9月中仅低于6月供应量，环比上涨了37.57%。9月供应量的上涨也体现了除了各大开发商经历了“缺货”的8月后在传统旺季中进行冲刺的决心。
9月天津房源上市的区域比较集中，与8月相同，仍然主要集中在环城以及远郊。静海则成为天津批准上市套数最多的区域，共批准上市2820套房源，随后是武清，批准上市2755套房源以及津南批准上市2027套房源。市区打破8月份无房源批准上市尴尬局面，不过也仅有河西区准上市了112套房源，其它市内区域皆挂零。
“金九银十”是楼市的传统销售旺季，三季度以来天津楼市的推盘量一直在稳步上升，直到9月开盘数量已经“破3”，据房天下数据监控中心数据统计，截止至2017年9月29日，9月开盘量对比8月，上涨了18.52%；9月开盘项目中，环城四区和远郊区县楼盘齐头并进，两大区域开盘量占据总开盘量的近八成。
从开2017年9月天津商品住宅开盘情况从区域分布上来看，环城四区仍旧占比最高，共13盘开盘或加推，占全市开盘总数的40.63%，其中全新盘1个，为津南项目大唐盛世；远郊区域紧随其后，共12盘加推，占比37.50%，该区域全新盘占比最高，在9月共有3个全新项目开盘；市内六区共计3项目开盘或加推，占总数的9.38%，其中和平区有1个纯新盘首开，是融创星河和平印；滨海新区也有4盘放量，占12.50%，1个全新项目开盘。域方面来看，截止至2017年9月29日，远郊区域开盘量同比激增，是四大区域中唯一一个同比增长的区域；环城四区比2016年同期开盘量减少5盘，同比下降27.78%；市内六区对比去年减少3盘；滨海新区减少8盘，成为减少开盘楼盘数量最多的一个区域。
据房天下数据监控中心数据统计，9月天津住宅市场最受关注楼盘中，环城项目露脸最多，10个项目中，5个为环城四区的项目。关注度最高的项目为津南区的富力又一城，第二名为北辰的金地艺城华府、第三名为河东区的路劲太阳城。在最受关注的10个项目中，3个项目为东丽区的项目，单区占比最高。
据房天下数据监控中心数据统计，天津二手房市场在9月的整体挂牌价格走势放缓，是否由于购房者仍然对市场不确定性的观望造成的呢？暂时不得而知。但是从整体数据上来看，市内六区挂牌价格均比8月份有所下降，环城四区则是下调与走高各占一半，北辰、东丽都有明显下调，西青与津南则是小幅上涨。滨海新区除汉沽挂牌价格上涨外，其它各也是下降的趋势。远郊区县和滨海新区类似，仅有一个区域宁河挂牌价格有小幅度上涨，其余均比8月下降。
9月份二手房各个板块中，关注度最高的区域依旧和8月相同为武清区，搜索占比达3.63%。其次是滨海新区的两个板块为第三大街板块和中心生态城板块，搜索占比为2.58%和1.76%。而9月市区板块的热度对比8月略有上升，万兴街、梅江搜索占比分列第五与第七名，但李七庄替代了8月份排名第九的市区区域王串场，成为了市区中第三个上榜板块。环城四区则有津南区与北辰的板块上榜，津南区的分别为双港镇和八里台镇，搜索占比为1.59%和1.50%，相差无几。而北辰区则是排在第十名的宜兴阜，搜索占比为0.9%。
路劲太阳城第九季（皓阳园）现主推90平米（建筑面积）全明功能两室及119平米（建筑面积）改善三室户型，2017推出产品为74-143平米（建筑面积）两室、三室户型，均价29200元/平米。其中3#4#11#主推74、87、90平（建筑面积）全明两室户型；10#16#17#主推两室、三室户型。第九季皓阳园14#15#有少量余房在售，剩余122平米（建筑面积）三室户型，均价29200元/平米。
天津全运村目前1-6号地楼栋已全部售完，目前剩余7-8号地月橘园与木樨园洋房在售。
天津全运村在售木樨园1#、2#、10#、11#，11层到顶，一梯两户，主推建筑面积约为164、158平米户型。价格区间为39000-41000元/平，一楼少量137平米户型（建筑面积）（无网络户型图），均价47000元/平。
天津全运村在售八号地木樨园洋房3-9号楼，主推189平米户型（建筑面积），七号地月橘园洋房少量房源在售，主推189、286平米户型（建筑面积），在售洋房价格区间为37000-48000元/平，带装修约4500元/平。
天津全运村在售洋房天津全运村2号地流苏园底商纯一层街铺开盘在售，得房率90%以上，5.1米挑高，总价240-800万/套。
宝能城容积率1.80，目前小高层在售，销售价格约12500元/㎡起（建筑面积），13-16层到顶，主推约87/90/99/105㎡（建筑面积）2居、约121/132平米（建筑面积）3居。整体均价13000元/平。
经过了成色不足的“金九”，各个房企迎来了10月，在十月或许将有不少新项目亮相，不少全新楼盘都在陆续释放信息，对于各个开发商来说10月或许将成为四季度最重要的冲刺月份，而购房者也不放多多关注一些全新楼盘与有加推新房源的项目，因为随着各大开发商因为政策停工等原因，市场上的可售房源量的变化可是个未知数。
